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《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》政策解读

发布日期:2024-01-02  浏览次数:  字号:〖默认 超大

为进一步完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理,推进土地要素市场化配置,促进土地要素流动自主有序,提高存量土地资源配置效益,提升土地资源对全市社会经济高质量发展的承载效能。根据市政府工作部署,市自然资源和规划局起草了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(以下简称《实施意见》),现将文件解读如下:

一、制定背景

完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场是党的十八届三中全会确定的一项改革任务。2019年,中央深改委审议通过了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号),对完善土地二级市场作出了顶层设计和制度安排。2020年,省级层面也出台了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(苏政办发〔2020〕56号),要求各地完善配套制度,强化保障,有序推进二级市场建设。为全面贯彻落实国务院办公厅、省政府办公厅土地二级市场建设要求,进一步完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场,促进土地要素流通顺畅,提高存量土地资源配置效率,提升节约集约用地水平,结合我市实际,出台了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》。

二、主要内容

《实施意见》围绕打造产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场,形成一、二级市场协调发展、规范有序、集约高效的现代土地市场体系的目标,从总体要求、二级市场交易规则、运行模式、服务监管、保障措施等七个方面提出了二十一条政策措施。重点内容有:

1.明确适用范围。本《实施意见》建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况,并明确已依法入市的农村集体经营性建设用地的转让、出租、抵押,可参照执行。

2.规范管理规则。围绕土地二级市场的转让、出租、抵押三种交易方式存在的问题,制定了管理要求。建设用地使用权转让方面,制定6项禁止转让情形,加强工业用地转让前和转让时落实投资发展监管要求的管理。建设用地使用权出租方面,明确以有偿方式取得的建设用地使用权租赁双方的权利和义务,进一步规范划拨建设用地使用权出租手续办理,强化划拨建设用地使用权出租土地收益的征缴管理,建立土地收益年度申报制度。建设用地使用权抵押方面,明确不同权能的建设用地使用权设定抵押权的条件,完善建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的要求,探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制。

3.完善交易机制。注重产权的激励和市场的配置,完善转让、出租、抵押交易规则。建设用地使用权转让方面,明确建设用地使用权整体、分割、合并等情况转让的必要条件,落实差别化税收政策,充分发挥税收调节作用,依法落实减税降费政策,进一步助企纾困降低交易成本。建设用地使用权抵押方面,放宽抵押权人限制,提出自然人、企业均可作为抵押权人申请办理抵押,依法保障抵押权能,支持营利性的养老、医疗、教育等社会领域企业可将有偿取得的建设用地使用权、设施抵押融资。

4.健全服务体系。建设全市统一的土地二级市场交易管理服务平台,并依托平台建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”二级市场交易流程。落实“放管服”改革要求,大力发展“互联网+政务服务”,积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”。各部门应加强系统配合,建立信息征询、反馈和共享机制。

5.加强市场监管。严格价格监管,防范交易风险,要求建立交易价格申报机制,申报价格比标定地价低20%以上的,市、县级市人民政府可以行使优先购买权。加强全市土地二级市场动态监测监管,通过信息化手段,及时掌握二级市场交易情况和资源利用状况。

6.强化保障措施。加强组织领导,明确任务分工,压实工作责任,建立多部门联动机制;加大政策宣传力度,总结经验做法,及时回应问题,形成良好舆论氛围;加强指导监督,树立底线思维,创新工作机制,确保土地二级市场依法依规、健康有序运行。

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