凌洁委员：

您提出的《关于进一步激活市级行政事业性存量房产的建议》收悉，结合市数据局、市机关事务管理局等部门会办意见，现答复如下。

一、现行出租出借管理办法有关规定

近年来，为规范和加强行政事业单位国有资产管理，提高国有资产使用效益，防止国有资产流失，我局依据国家及省、市相关法律法规，结合我市实际，于2021年底修订出台《常州市市级行政事业单位国有资产出租出借管理办法》（以下简称《出租出借办法》）。本次修订旨在解决原办法中部分条款与市场实际脱节、操作性不强等问题，重点明确了以下几方面内容：

（一）规范招租底价形成机制。明确首次招租必须委托具有资质的资产评估机构评估确定底价，确保价格公允。同时，为保持租赁关系的相对稳定及节省评估费用，允许续租时参照市场参考价确定，但原则上不低于上期成交价，兼顾了市场性与历史延续性。

（二）界定协议租赁适用范围。严格限定可采取协议租赁的特殊情形，仅限于涉及公共安全、文物保护、公益事业等有特殊要求的，或经市政府批准的其他情况，防止协议租赁被滥用，确保公开公平公正。

（三）合理设定租赁期限。遵循“一般不超过三年，商业经营最长不超过五年”的原则，并创新提出“租期超三年，分档定价”机制，即每满三年为一个档期，根据市场变化分期分档确定租赁价格。此举既保障了资产使用的灵活性，又为租金调整预留了政策空间。

（四）审慎引入优先承租权规则。为防止恶性竞价导致优质承租人流失，同时避免过度保护原承租人而损害市场竞争，设定了“150%保护价”规则。即当竞价达到底价的150%时，原承租人在同等报价下享有优先权。这在不偏离市场定价机制的前提下，有效维护了诚信经营者的合理期待。

二、存在问题原因分析

针对您在提案中指出问题，我们进行深入分析，原因主要体现在以下几个方面：

（一）价格形成机制与市场预期的错位。部分资产持有单位过于强调“保值增值”，未能充分理解评估底价仅为最低保护价，而非市场成交价。底价设定过高反而导致流拍，降低了资产周转效率。同时，收支两条线管理下，租金收入与单位自身预算支出无直接关联，削弱了单位主动盘活资产、优化租赁条件的内在动力。

（二）长周期业态需求与短期租约的矛盾。对于酒店、养老、教育培训、大型商业综合体等前期投入大、回报周期长的业态，现行最长五年的租期确实偏短。承租方顾虑续约不确定性及装修投入沉没，导致参与意愿下降，不利于培育稳定优质的商业生态。

（三）信息不对称与竞争不充分。招租信息仅局限于公共资源交易中心网站，平台虽然保证了公开公平，但其定位更偏向于“程序合规”而非“市场活跃”，平台流量有限、大众知晓度偏低、受众面较窄，与商业房产中介平台、本地生活门户网站等缺少有效对接，缺乏多元化、市场化的信息发布渠道，导致房源信息难以触达潜在承租群体。信息不对称直接造成潜在竞买人不足，难以形成有效竞争的局面，“一人报名、底价成交”现象普遍，导致未能形成充分竞价和市场溢价，最终成交价可能低于真实市场水平，甚至无法成交。

（四）计租方式与商业投资规律的矛盾。现有招租公告和合同范本中，普遍未设置装修免租期条款，主要原因是担心“免租”被滥用造成国有资产收益损失，同时也缺乏对不同业态装修周期差异的精细化分类管理经验。

三、下一步打算

（一）完善现行房产利用有关制度

进一步修订完善出租出借办法，提高房产出租效率，一是扩大主管部门审批出租出借自主权，符合办法规定的程序、条件的出租行为，由主管部门审批后即可上市招租。二是延长租期上限，在原“一般不超过3年，商业经营最多不超过5年”基础上，增设例外条款，“土地、房产出租面积超过3000平方米且双方商定由承租方装修改造的，租赁期限可延长至不超过10年”。设立装修免租期，由出租方根据实际情况，提出设置合理的装修免租期，免租期内水电、物业等运营费用由承租方承担，作为招租公告的明示条件。三是鼓励建设良好的租赁市场环境，保障优质客户的持续稳定经营，完善续租规定条款。修改租金固定增长模式，可采用良好市场信誉加上以市场评估价为基准的租赁双方协商机制。四是对于用于公益、公共、事业发展用途的房产需求，一事一议，提升综合使用效益。

（二）扩大招租网站影响

推动市公共资源交易中心对符合政策导向的“商业公益”“办公服务”“创新孵化”等混合利用模式或新业态项目进场交易，优化交易流程设计，推进项目顺利落地。推动市公共资源交易中心与e交易、中吴房产、贝壳找房、58同城、化龙巷等本地主流房产中介平台及门户网站建立信息对接与交易协同，实现房源信息多平台同步发布，提高招租成功率。同时市数据局发挥信息汇聚优势，探索对用房需求单位定向推送信息，为跨部门、跨系统的资源统筹和内部调剂提供系统信息支撑。

（三）加大考核监管力度

修订行政事业单位国有资产管理绩效评价相关指标体系，提高国有资产出租率、租金收入收缴情况等指标分值。绩效评价结果将作为下年度单位部门预算经费指标安排依据之一。同时强化主管部门在出租出借等资产管理中的主体责任，将本系统内下属单位资产出租情况作为主管部门考核的一部分。

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