各区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：

　　为贯彻落实市委九届八次全体（扩大）会议、市十三届人大二次会议精神，确保全面完成年度老住宅小区综合整治工作任务，经市政府同意，现将《2004年老住宅小区综合整治与转入物业管理实施方案》印发给你们，请认真遵照执行。

二○○四年三月八日

　　2004年老住宅小区综合整治与转入物业管理实施方案

　　为继续推进我市城市现代化建设，改善中心城区老住宅小区居住环境面貌，巩固创卫、创模成果，根据常州市城市建设三年实施纲要和市委九届八次全体（扩大）会议精神要求，2004年我市必须完成250万平方米的老住宅小区综合整治与转入物业管理任务，市政府已将该任务列为政府为民办实事项目。为确保全面完成整治目标，特制定如下实施方案：

　　一、指导思想和工作原则

　　（一）指导思想：实施老住宅小区整治转轨工作，应以改善城市环境面貌，提高市民居住质量为宗旨；巩固国家卫生城市、环境保护模范城市的创建成果和创建国家文明城市为目的；建立符合社会主义市场经济体制要求的社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高老住宅小区综合整治工作成效与管理水平。

　　（二）工作原则：老住宅小区整治转轨工作，应按照“市负责整治、区负责管理”的总体要求和“条块结合、以块为主”的原则组织实施。各区政府要把配合整治工作作为年度工作重点，突出抓好整治后的物业转轨工作。各有关职能部门要按照“各负其责、齐抓共管、相互协作、联合整治”的要求开展工作，运用市场化运作的方式，建立工程管理网络体系，使有限的资金发挥最大的效益，把好事办好、把实事办实。

　　二、总体工作目标

　　2004年度老住宅小区整治转轨工作的总体目标是：完成红梅新村、朝阳二、三、四（北）村、五角场西村、浦北新村、富强新村、工人新村（西）、会馆浜新村、广成路小区、龙船浜新村、邮电路宿舍、站北新村等28个总建筑面积250万平方米的老住宅小区的整治转轨工作。整治工作完成后,老住宅小区要基本恢复管理运行功能，并相应落实长效管理措施，建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制，达到环境整洁、生活方便的目标。

　　三、综合整治工作内容

　　老住宅小区综合整治转轨包括环境整治、专项整治、联合执法、配套设施整治和转入物业管理五个方面。具体内容如下：

　　（一）环境整治主要工程项目

　　环境整治主要工程项目分3大类20个方面进行：

　　房屋修缮类：

　　1．住宅楼单元楼道内墙涂料刷新；

　　2．单元楼道扶手、扶栏油漆；

　　3．破损落水管整修、更换；

　　4．破损外墙面、台阶、散水坡修补；

　　5．管理服务用房、车库整修或改扩建；

　　6．临街住宅楼外墙涂料粉刷。

　　地坪设施类：

　　1．小区围墙、栅栏及门岗设施整修或增设;

　　2．小区内破损支干道路整修，新增、整修侧石、道板；

　　3．小区主入口铺设彩色道板；

　　4．住宅楼四周地坪平整硬化；

　　5．分支雨水管道疏通、整修，破损窨井盖、圈整修、更换；

　　6．化粪池清理或填埋；

　　7．垃圾房、封闭式垃圾箱整修、增设；

　　8．宣传栏、告示牌增设；

　　9．小区内公共厕所整修；

　　10．小区内路障清理或整修。

　　绿化调整类：

　　1．树木调整、修剪，补种各类灌木；

　　2．草坪、地被植物种植、铺设；

　　3．原有景点及休闲、健身场所整修、完善；

　　4．封堵院门、清理绿地内杂物、恢复绿地。

　　（二）专项整治主要工程项目

　　1．小区内雨、污水管道分流及污水管道的疏通与整修；

　　2．小区内7米以上主干道路的整修；

　　3．小区内公交站（场）的增建与整修；

　　4．小区内路灯设施的维修；

　　5．小区内自来水“一户一表”改造；

　　6．小区内河道、河塘清淤，整修和增建驳岸、护栏；

　　7．拆除小区内违法建筑、设施，清理整顿马路市场；

　　8．供电、电信、邮政、广电、燃气等管线和设施设备整理、整修或更新。

　　（三）联合执法工作

　　对老住宅小区内的违章建筑、院墙开门、马路市场、摊点亭棚等违章现象开展联合执法工作。

　　（四）配套设施整治主要工程项目

　　1．对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整；

　　2．对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购；

　　3．根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施；

　　4．对清理、清退、调整、回购和补建的公建配套设施明晰产权，办理产权登记和移交使用手续。

　　（五）转入物业管理主要工作

1．筹建小区业主委员会；

2．按市场化方式选聘小区物业管理单位；

3．建立各项物业管理规章制度。

四、综合整治项目管理要求

　　各区、各有关部门要按照工作要求，对列入整治计划的老住宅小区基本状况组织调查，认真拟定实施方案，明确整治内容和标准，做到精心组织、精心管理、精心施工。

　　（一）综合整治项目必须以公开招标方式确定施工单位，实行项目经理与资格核准制；

　　（二）综合整治项目必须严格按基本建设程序办理相应手续，并严格执行工程监理、合同管理、工程造价审计规定；

　　（三）综合整治项目必须对规划设计、工程建设、竣工验收实行全过程跟踪管理，保证工程质量，严格控制造价；

　　（四）综合整治项目必须严格按计划进度要求组织实施。

　　五、综合整治工作职责

　　（一）各区政府工作职责

　　按照“市负责整治，区负责管理”的总体要求和“条块结合、以块为主”的原则，具体负责本辖区内老住宅小区整治转轨的组织实施工作。

　　1．负责环境整治项目的施工管理，组织工程质量初验；

　　2．负责公建配套设施的清理、清退、调整、回购和补建工作，办理移交使用手续；

　　3．按投资额的20%落实配套经费。

　　4．在整治工作开始的同时，筹建小区业主委员会，按社会化、专业化、市场化的要求，落实小区长效管理措施；

　　5．负责做好居民群众的宣传发动和思想教育工作，协调处理整治转轨过程中的各种矛盾；

　　6．牵头组织市、区相关部门开展对老住宅小区内违章建筑、院墙开门、马路市场、摊点亭棚等违章现象的联合执法和专项整治工作。

　　（二）各相关部门工作职责

　　市房管局

　　1．按照市政府确定的工作目标要求，做好老住宅小区整治转轨的组织协调工作；

　　2．具体负责市整治转轨领导小组办公室的日常工作；

　　3．负责对清理、清退、调整、回购和补建的公建配套设施的产权登记工作进行指导、监督；

　　4．负责组织老住宅小区综合整治的竣工验收，以及转入物业管理的指导、监督工作。

　　市规划局

　　1．负责提供小区规划现势图；

　　2．负责制定小区封闭和配套设施补建方案，并提供相关配套资料；

　　3．负责拆除小区内的违章建筑、设施。

市建设局

　　1．负责小区内雨、污水管道分流，污水管道的疏通与整修及施工开挖路面的恢复；

2．负责小区内7米以上主干道路的整修；

　　3．负责小区内路灯设施的维修；

　　4．负责小区内公交站（场）的增建与整修；

　　5．负责小区内自来水“一户一表”的改造；

6．负责对小区内燃气管道设施的检修、改装、维护工作。

　　市园林局

　　1．负责指导小区绿化调整方案、绿化工程的具体实施；

　　2．对树木修剪、移栽等工程实行总体报批，并集中审批，提供便利的服务措施；

　　3．依法查处小区内院墙开门、侵占绿地等擅自破坏绿化的行为。

市城管局（行政执法局）

　　1．会同市工商局、经贸委等相关部门对小区内马路市场、乱设摊点进行清理整顿；

　　2．指导小区内垃圾房、封闭式垃圾箱的整修、补建工作；

　　3．组织各区城管执法队伍，对小区内隶属于行政执法局职责范围的违章行为开展联合执法工作。

　　市工商局、经贸委

配合市城管局、各区等相关部门，对小区内的马路市场、乱设摊点进行清理、整顿。

　　市水利局

　　1．负责小区内河道、河塘的清淤，整修和增建驳岸、护栏；

　　2．负责查处违反水环境行政法律法规的行为。

　　市公安局

　　协助各区、各有关部门做好老住宅小区整治转轨工作，保障小区内联合执法工作的实施，维护整治和执法工作秩序。依法查处破坏小区公建配套设施等影响公共安全的行为。

　　相关管线、设施设备专业管理单位

　　1．供电部门负责小区内供电线路、设施设备的调整与维护；

　　2．电信部门负责小区内通信线路、设施设备的调整与维护；

　　3．邮政部门负责小区内公共邮政信箱和住宅楼单元信报箱的整修与更新；

　　4．广电部门负责小区内有线电视线路、设施设备的调整与维护。

　　六、老住宅小区综合整治进度计划安排

　　2004年老住宅小区综合整治工作要在2004年9月底前全面完成。整治工作分前期准备、组织实施、竣工验收三个阶段进行。

　　（一）准备阶段（2003年10月-2004年2月）

　　组织协调各区、各有关部门，对28个老住宅小区的现状进行实地专项调查；制定总体整治实施方案，以及环境整治、各专项整治、配套设施整治方案和“一村一策”实施方案；通过公开招投标方式选聘施工单位；做好施工队伍、工程管理队伍培训等各项前期准备工作。

　　（二）实施阶段（2004年3月-8月）

　　1．环境整治工程

　　3月初施工队伍进场，整治工程全面展开；8月底整治工程基本结束。

　　2．专项整治工程

　　各专项整治中的土建工程、天然气管道地下隐蔽工程必须严格按综合整治施工流程管理要求实施，其中地下隐蔽工程必须在5月底前完成；其他专项整治必须于7月底全面结束。

　　3．联合执法工作

　　针对各整治小区违章现状，各区应于整治工程全面展开后，适时组织联合执法工作，并应于7月15日前结束。

　　4．配套设施整治工程

　　对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整的工作，必须于5月底前完成；

　　对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购的工作，必须于6月底前完成；

　　根据规划和小区服务与管理的需要，完成对必要的配套设施进行补建的工作，必须于7月底前。

　　对清理、清退、调整、回购和补建的公建配套设施明晰产权，办理产权登记和移交使用手续的工作，必须于9月底前完成。

　　5．转入物业管理工作

　　各小区整治工作开始的同时，各区应同时开始召开业主大会，产生业主委员会，并按程序选聘物业公司。物业公司和业主委员会应共同参与小区整治过程；整治验收后，物业公司应及时全面接收小区。

　　（三）竣工验收阶段（2004年8月-9月）

　　1．环境整治工程

　　8月份由各区对环境整治中的单项工程项目质量进行初验；9月份由市整治转轨办公室组织对环境整治工程项目综合验收。

　　2．专项整治工程

　　在各相关部门对专项整治工程项目质量进行初验的基础上，8月份由市整治转轨办公室组织综合验收。

　　3．联合执法工作

　　联合执法工作结束后，各区应会同相关职能部门，及时组织执法工作验收。

　　4．配套设施整治工程

　　在各区对配套设施整治工作进行初验并提供配套设施资产清册的基础上，9月份由市整治转轨办公室组织综合验收。

　　5．转入物业管理工作

　　转入物业管理工作由各区分别就物业管理方面的配套设施、物业管理的各种制度和小区物业管理运作机制等进行验收，验收后，老住宅小区转入物业管理。

　　七、保障措施

（一）加强组织领导，形成整体合力

　　切实加强老住宅小区整治转轨工作领导小组及其办公室的作用。各区政府、市经贸、房管、规划、建设、园林、水利、财政、公安、城管、物价、劳动、民政、广电、工商、邮政、电信、供电等部门，要十分重视这项体现党和政府关心群众的“民心工程”，主要领导亲自抓，分管领导具体抓，形成整体合力，大力推进老住宅小区整治转轨工作。

　　（二）严格目标考核，保证整治效果

　　为确保今年工作目标任务的落实,市政府根据全市老住宅小区整治工作的总体要求，与各区政府、各相关部门签订老住宅小区整治转轨工作目标责任书,并列入年度工作考核内容。对工作领导有力，完成任务出色的单位和个人将给予奖励；对工作推进不力，未能按计划完成任务的，要追究相应责任。

　　各区、各部门也要相应建立工作目标责任制，层层落实责任，严格目标考核，明确奖惩措施，确保整治效果。

　　（三）加大宣传力度，营造良好氛围

　　要大力宣传老住宅小区整治转轨工作的重要意义，扎实做好群众的宣传发动和思想教育工作，通过对综合整治小区整治范围及项目的公示，逐步形成全社会关心、支持老住宅小区整治转轨工作的良好氛围，确保这一为民办实事的“民心工程”按时、优质、高效地完成，积极推进我市的城市化和城市现代化进程。

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