| 各位嘉宾、网友，大家好！这里是常州市人民政府门户网站“在线访谈”栏目。今天我们邀请到的嘉宾是常州市武进区人民政府副区长朱慧峰，武进区住建局局长谈正刚。两位将围绕《优化住宅维修基金管理 提升物业服务和社区治理》与大家在线互动交流。朱副区长、谈局长，请跟广大网民打个招呼吧！ 2025-02-27 10:30:25 |
| 大家好，我是常州市武进区人民政府副区长朱慧峰。 2025-02-27 10:30:45 |
| 大家好，我是武进区住建局局长谈正刚。 2025-02-27 10:30:55 |
| 好的，今天在线交流时间约为1个小时，欢迎广大网友踊跃提问！ 2025-02-27 10:31:15 |
| 《常州市住宅物业管理条例》出台后，维修资金的缴存有何新变化？ 2025-02-27 10:32:15 |
| 在新条例实施之前，武进区的大部分住宅专项维修资金是由业主在办理房屋集中交付时，通过开发商直接缴存到武进区维修资金财政专户内，部分零星交房的业主是直接在区住建局维修资金缴存窗口内缴存的。2019年7月1日《常州市住宅物业管理条例》出台后，根据《条例》规定实施了新的维修资金交存方式：已竣工验收并达到交付条件，尚未售出或者尚未交付业主以及其他属于建设单位所有的物业，建设单位在办理房屋所有权首次登记前，应当将首期住宅专项维修资金先行交存至住宅专项维修资金专户。已先行交存住宅专项维修资金的建设单位，可以在物业售出或者交付时向业主收取住宅专项维修资金，并出具住宅专项维修资金专用票据。 2025-02-27 10:36:33 |
| 武进区住宅专项维修资金的缴存标准是什么？ 2025-02-27 10:38:11 |
| 根据国有建设用地使用出让时间的不同，标准也有差异。2008年3月23日以前签订国有建设用地使用权出让合同的住宅项目，业主按照房屋建筑面积每平方米30元标准交存首期维修资金，开发建设单位按照项目总建筑面积每平方米12元标准交存。
2008年3月24日以后签订国有建设用地使用权出让合同的住宅项目，首期维修资金标准为：不管是商品住宅还非商品住宅，配备电梯的，业主按照建筑面积每平方米120元标准交存；不配备电梯的，业主按照建筑面积每平方米60元标准交存。另外，住宅小区内单一产权的独立式住宅，由业主按照建筑面积每平方米60元标准交存；住宅小区内营业性车库（位）也由业主按照建筑面积每平方米60元标准交存。 2025-02-27 10:42:33 |
| 二手房过户时需要交纳维修资金吗？ 2025-02-27 10:43:43 |
| 按照《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》第二十三条规定：业主申请房屋转移登记时，应当向房屋登记机构提供已经足额交存维修资金的相关凭证；房屋未交存首期维修资金或维修资金余额不足首期交存额30%的，应当补足，房屋账户中的维修资金随房屋所有权同时过户。
武进区在申请房屋转移登记时需查验住宅专项维修基金余额情况，如该房屋未交存首期维修基金或维修基金余额不足首期交存额的30%，应当补足再实施转移登记；如该房屋住宅专项维修基金余额超过首期交存额的30%，不需要补交即可实施转移登记。 2025-02-27 10:46:26 |
| 《民法典》实施以后对于维修资金使用的条件有何新变化？ 2025-02-27 10:47:23 |
| 在《民法典》实施以前，对于维修资金的使用，需征求相关受益业主意见，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主书面签字认可。在《民法典》实施以后，对于维修资金的使用，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 2025-02-27 10:50:26 |
| 房屋的所有问题都可以使用维修资金吗？ 2025-02-27 10:51:09 |
| 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。下列费用不得从维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用及住宅专有部位、专有设施设备维修、更新和改造费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；（五）违反法律、法规规定和房屋买卖合同约定，占用住宅共用部位、共用设施设备，或改变住宅共用部位、共用设施设备用途后发生的维修、更新和改造费用；（六）其他不应列支的费用。 2025-02-27 10:56:21 |
| 《常州市住宅专项维修资金使用实施细则》出台后，维修资金的使用有何新变化？ 2025-02-27 10:57:46 |
| 原有的《实施细则》自2017年施行以来，对规范市区住宅专项维修资金使用管理，提高工作效率，方便业主申请使用，保障维修资金使用公开透明安全等方面发挥了重要作用。经过五年多的发展，我市大部分商品住宅物业保修期限届满，房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的需求日益增大，对维修资金的使用和管理水平提出了更高要求。2020年5月颁布的《中华人民共和国民法典》以及修订的《江苏省物业管理条例》《常州市住宅物业管理条例》，对有关维修资金管理的规定都作出了相应调整和明确。为此，我市对自2017年施行的《实施细则》进行了修订，于2023年7月14日出台了《常州市住宅专项维修资金使用实施细则》，进一步优化使用流程，在规范管理的基础上更加方便业主申请使用。《常州市住宅专项维修资金使用实施细则》出台后，主要是缩短了现场勘查和材料审核时间，加快了维修资金申报进程。一般程序的现场勘查时间缩短为3个工作日；应急程序的现场勘查时间缩短为2个工作日。申报材料的审核时限由原来的30个工作日缩短为20个工作日。 2025-02-27 11:03:29 |
| 什么样的项目可以采用维修资金的简易程序，简易程序的具体流程是什么样的？ 2025-02-27 11:04:05 |
| 对于结算金额在8000元以下的屋面和外墙维修、更新和改造项目，以及在8000元以下且涉及消防安全等方面的其他维修、更新和改造项目适用简易程序。
业主是维修资金使用简易程序的申请人，建议程序主要是以下三个流程：（一）申请人持报修单向区住建局物管部门申报维修项目。物管部门在三个工作日内组织工程造价咨询机构进行现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式，出具现场查勘回复意见书。（二）申请人按照维修资金使用方案实施维修，经竣工验收合格和工程审计后，将施工合同、工程量签证单、工程竣工验收报告、工程决（结）算书、审计报告等材料报物业管理部门，提出维修资金结算申请，同时提交维修资金使用方案、工程预算书和征得业主同意的维修费用分摊清册等材料；需要监理的项目还应提供监理合同、监理工作总结。（三）物管部门在二十个工作日内审核结算申报材料，对符合维修资金划转条件的，组织公示七日，公示期满无异议的，出具划转通知，由专户管理银行将可列支维修资金划转至维修单位。
需要提醒的是，结算金额超出8000元的部分由业主自筹解决。 2025-02-27 11:10:19 |
| 有了解到市住建局推出的阳光物业平台，可以查询包括住宅专项维修资金、公共收益等情况，能否介绍下这个平台具体有啥作用呢？居民具体应该如何更好使用阳光物业平台？ 2025-02-27 11:12:39 |
| “阳光物业”是常州市物业管理公共服务平台，可以一键办理咨询、报修、投诉；可以一键查询小区概况（包括小区户数、车位数量、电梯数量、建筑面积、物业企业），公告公示（包括公共收益、维保合同、决策事项、改造方案、公示信息），基层党建情况（包括组织信息、组织职责、党建信息），相关业务办理情况（包括维修资金、加装电梯、旧改情况等）；可以对小区共同事项进行网上投票表决。
用户可以通过手机应用商城搜索下载“常州住房”APP，在首页找到“阳光物业”模块，搜索到自己小区，进行实名认证，就可以绑定自己的房屋信息，之后居民就可以随时随地在手机上进行咨询、投诉、报修、投票等操作了。“常州住房”APP“阳光物业”模块中有“用户操作手册”，居民可以自行查看了解各类功能如何使用。 2025-02-27 11:17:24 |
| 想了解下申请成立业主大会、业主委员会需要达到怎样的条件？ 成立的流程是怎样的？需要报送什么资料？ 2025-02-27 11:19:56 |
| 一个物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：房屋出售并交付使用的专有部分面积占比达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上。目前，业主大会和业委会成立主要有以下四个流程，分别是申请、筹备、召开业主大会会议和选举成立业主委员会、备案。
（一）住宅小区符合应当召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内，向物业所在地街道办事处（镇人民政府）书面提出召开首次业主大会会议的申请，并按照《江苏省物业管理条例》的规定报送筹备首次业主大会会议所需资料，十人以上业主公开联名可以向街道办事处（镇人民政府）或者县级市（区）物业管理主管部门书面提出召开首次业主大会会议的申请，由街道办事处（镇人民政府）应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件；（二）符合召开首次业主大会会议条件的，由乡镇人民政府（街道办事处）组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组由业主、建设单位、街道办事处、社区等派员组成，人数是五至十一人的单数，其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。由筹备组拟定议事规则、管理规约等文件草案，按相关规定确定业主代表推选办法、选举产生业主代表，提出业委会委员候选人选举办法，确定召开首次业主大会会议的时间、地点、内容、会议议程等准备工作；（三）召开首次业主大会会议（或业主代表大会会议），业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用市物业管理公共服务平台等形式召开。采用书面征求意见、运用市物业管理公共服务平台形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处（镇人民政府）或者居（村）民委员会监督指导下进行。召开业主代表大会会议的，业主代表在召开会议前，应当就会议议题征集小组业主意见，涉及事项需要业主书面投票表决的，应当征得业主本人对表决意见的签字确认。业主委员会在业主大会或业主代表大会会议上选举产生；（四）业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，按照《江苏省物业管理条例》的规定向所在地街道办事处（镇人民政府）备案，同时办理业主大会的备案。 2025-02-27 11:27:46 |
| 好了，时间差不多了，我们今天的访谈就到这里了。今天的在线访谈得到了广大网友的大力支持，也感谢嘉宾们的精彩回答，感谢各位网友的热情参与，再见！ 2025-02-27 11:28:30 |