各镇人民政府、街道办事处，区各委办局、园区、公司、直属单位：

经区政府同意，现将《新北区开展物业行业“提质创优”活动实施方案》印发给你们，请结合实际，认真贯彻实施。

常州国家高新区（新北区）党政办公室

2020年4月11日

（此件公开发布）

新北区开展物业行业

“提质创优”活动实施方案

为进一步引导我区物业行业升级提质、创优争先，充分发挥行业先进的模范引领作用，不断提升我区物业行业服务水平，推动我区物业行业管理机制的完善，根据《常州市住宅物业管理条例》、《常州市新北区人民政府关于深入推进新北区物业管理工作的实施意见》（常新政〔2014〕73号）文件精神，结合我区实际，决定在全区开展物业行业“提质创优”活动，并制定如下实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，开展新北区物业行业“提质创优”活动，进一步强化物业行业监督管理，引导各类行业主体自律规范发展，促进我区物业行业发展环境的优化，构建住宅小区和谐、共建、共享的良好生活环境和秩序，日益满足人民群众对美好生活的向往和需求。

二、活动范围和主要内容

（一）活动范围和主体

活动范围：全区所有至当年12月31日前交付满两年的住宅小区物管项目。

活动主体：全区所有物业服务主体，包括有在管项目的物业服务企业、社区居委会、业主委员会（物管委员会）。

（二）主要内容

以小区项目考核为主要评价方式，以申报评优、资金奖补为激励措施，对全区物业服务企业进行评分定级，实行分级分类管理；对其他自治主体进行考核评优；对优秀在管项目、项目负责人进行奖补激励，引导、规范物业服务主体、行业从业人员服务行为，打造监管有力、主体诚信、优胜劣汰、发展稳定的物业行业市场环境。

三、强化住宅小区项目考核

住宅小区项目考核工作由区物业主管部门牵头，组织各镇（街道）物业管理部门分步实施。由物业服务主体对照考核标准和服务合同约定自查自纠、镇（街道）物业主管部门检查、区主管部门抽查三种形式相结合。通过现场检查、抽查各类台账、现场环境、设施设备等，对照《新北区住宅小区物业管理工作评分标准》（详见附件1）进行评分。

各镇（街道）物业主管部门在物业服务主体自查自纠的基础上，每月对属地内住宅小区项目进行考核检查，检查总数不低于属地住宅小区项目总数的15%，年度检查属地内每个小区不少于两次，覆盖率100%。同时每月将检查小区项目名单和考核得分在当月月底前上报区物业主管部门。区物业主管部门每季度对全区住宅小区进行抽查考核，抽查总数不低于全区住宅小区项目总数的10%。区、镇（街道）物业主管部门在检查、抽查中对发现的问题，督促物业服务主体限期整改；发现属于其他执法部门查处的违法违规行为，应及时移交相关部门执法。

区物业主管部门的抽查得分与各镇（街道）物业管理部门的检查得分的平均分即为各小区项目的年度考核得分。年度考核得分是物业服务企业分类分级、物业服务主体评优评先的重要依据。排名全区后五名项目的物业服务企业，一年内不建议在新北区范围内承接新的住宅项目，同时扣除该项目的项目经理信用分5分，并建议更换所在项目的项目经理。

区物业主管部门抽查各镇（街道）商品房小区的年度平均得分作为各镇（街道）物业管理工作评优评先的重要依据。区物业主管部门将对镇（街道）物业管理部门评定年度物业管理工作优胜单位两名，奖励20000元；年度物业管理工作先进单位三名，奖励10000元。专项用于表彰奖励镇（街道）物业管理工作中的先进单位和个人，以及补充物业管理工作的经费。

四、实行物业企业分类分级管理

对物业服务企业实行分类分级管理。所有在本行政区域内承接商品房住宅小区项目的物业服务企业，按照标准分A、B、C三类，A类又分为A+级和A级。

（一）分类分级标准

物业服务企业根据分类分级评分进行综合排名：分类分级评分总分排名前60%的物业服务企业评定为A类企业，其中总分排名前20%的物业服务企业，且所有在管项目年度考核得分无排名后五名的，评定为A+级企业、总分排名前20%～60%的物业服务企业评定为A级企业；总分排名前60%～90%的物业服务企业评定为B类企业；总分排名后10%的物业服务企业评定为C类企业。

分类分级评分总分由考核得分和加减分组成。考核得分由区、镇（街道）物业管理部门对辖区内企业在管项目检查、抽查考核后，取所有商品房项目考核得分的平均分作为该企业的考核得分。加分项由物业服务企业在分类分级评定时，于当年11月30日前向区物业主管部门申报，如逾期不申请，视为无加分项。扣分项由所在镇（街道）物业管理部门在分级评定时上报，由区物业管理部门核实后计入总分。加减分标准如下：

1．企业注册资本金：注册资本人民币300万元以上的，加1分；注册资本人民币500万元以上的，加2分；注册资本人民币1000万元以上的，加3分。

2．企业经营状况：经营满5年的，加1分；满10年的，加2分；满15年以上的，加3分。经营年限以工商注册后签订第一份（前期）物业服务合同开始计算。

3．在管项目规模：新北区范围内实际在管住宅项目建筑面积总和20万平方以上的，加1分；30万平方以上的，加2分；50万平方以上的，加3分。

4．在管项目连续服务时间：10万平方以上的项目连续服务满5年的，加1分；满10年的，加2分。该加分项以得分最多的项目为准，不累计加分。

5．企业信用等级：诚信分100分及以上的，加2分。信用等级以市住建局系统查询为准。

6．获得各项荣誉：在评分定级前两年内，在新北区仍在管的项目获新北区区级表彰、示范物业管理项目的，加1分；获常州市市级表彰、示范物业管理项目的，加2分；获江苏省及以上表彰、示范物业管理项目的，加3分。复验通过的，加分分值为初验的一半。此加分项按照企业或在管项目获得的最高荣誉分值记分，不累计记分。

7．各项工作开展不力，被各级政府、相关部门通报批评、处罚的，或被新闻媒体曝光，经查实为物业服务企业责任的，发现一例扣1分；造成影响较恶劣的，发现一例扣分2分；造成影响特别恶劣的，发现一例扣分3分。

（二）分类分级管理

物业管理部门根据物业服务企业的不同评分定级结果，实行差异化分类管理，实施相应的激励、惩戒。评分定级结果作为物业管理部门实施事中事后监管工作、各类评先评优、物业管理招标等的重要依据，并为业主选聘物业服务企业提供参考。

1．对A+级物业服务企业在评定有效期内实施简化监督和低频率的日常检查，并给予一定激励:

（1）在各类评先评优中，予以优先推荐；

（2）纳入《新北区物业服务企业应急备选库》；

（3）在评分定级有效期间内，承接本行政区域内项目公开招投标时，在评审总分基础上加2分；

（4）物业服务企业信用分加10分。

2．对A级物业服务企业在评定有效期内实施常规监督和适度频次的日常检查，并予以适度奖励和扶持：

（1）纳入《新北区物业服务企业应急备选库》；

（2）物业服务企业信用分加5分。

3．对B类物业服务企业在评定有效期内在日常检查、专项检查中增加检查频次，加强监管，并取消各类评先评优资格，所在项目的项目负责人原则上不参加各类评先评优。

4．对C类物业服务企业在评定有效期内列入行业重点监管对象，并实施以下措施：

（1）不建议在本行政区域内承接新项目；

（2）由属地镇（街道）物业管理部门进行约谈，明确整改措施；

（3）物业服务企业信用分扣10分。

物业服务企业分类分级评定工作由区物业管理部门负责，每年进行一次，经申报和核定后公布评定结果。评定结果有效期自评定生效之日起至新的评定结果生效之日为止。

五、开展示范创建评优

根据考核和企业评分定级结果，对全区先进物管项目、企业、物业服务主体进行评优激励，形成示范、看齐效应。

（一）鼓励企业创建区级示范项目

年度项目考核平均分在全区商品房排名前10位的小区项目，被评为区级示范管理项目，奖励现金8000元。年度项目考核平均分在全区安置房排名前8位的小区项目，被评为区级安置房示范管理项目，奖励现金8000元。项目在考核年度发生因物业服务主体责任引起的物管矛盾频发或集访群访事件造成恶劣影响的，或发生重大责任事故的，一票否决，取消获评区级示范项目资格，相应排名依次递补。

为进一步提高我区物业管理项目整体水平，鼓励物业服务企业积极争创国家、省、市级物业管理示范项目，并给予一定的奖励。首创项目奖励标准为：在新北区范围内的项目被评为全国物业管理示范居住物业的，一次性奖励15000元；被评为全国物业管理示范公共物业的，一次性奖励10000元。在新北区范围内的项目被评为江苏省省级示范物业管理居住物业的，一次性奖励10000元；被评为江苏省省级示范物业管理公共物业的，一次性奖励6000元。在新北区范围内的项目被评为常州市市级示范物业管理居住物业的，一次性奖励6000元；被评为常州市市级示范物业管理公共物业的，一次性奖励3000元。国家、省、市级示范物业管理项目复验通过的，奖励标准为首创的一半。

（二）鼓励企业争创物业服务“先锋管家”称号

物业服务企业评分定级总分排名前五名的企业，授予物业服务“先锋管家”称号，奖励50000元，用于企业进一步加强项目管理，提升服务质量。

（三）择优评选优秀服务主体

年度项目考核平均分全区排名前15名的小区项目的物业服务主体，授予“优秀物业服务主体”称号；所在项目主体为物业服务企业，其项目经理（项目负责人）在考核年度无变更的，同时授予“优秀项目经理（项目负责人）”称号，奖励1000元。

（四）择优评选优秀业主委员会（物业管理委员会）

新北区范围内各居住物业项目的业主委员会（物业管理委员会），符合下列条件的，可申报优秀业主委员会（物业管理委员会）：

1．项目收费率达85%以上。

2．与物业服务企业形成良性互动。

3．接受物业主管部门、镇（街道）及社区居委会的指导和监督，并积极配合开展各项工作。

4．业主委员会（物业管理委员会）应在镇（街道）及物业主管部门备案，且在有效期内；业主大会和业主委员会（物业管理委员会）做出的决定无违法违规行为；业主大会和业主委员会（物业管理委员会）运作规范，委员之间团结、民主、协调一致；依法维权，无因集访和大量信访案件发生而造成的不良社会影响；依法履行业主大会和业主委员会（物业管理委员会）的权利和义务。

优秀业主委员会（物业管理委员会）评选由业主委员会（物业管理委员会）在每年10月的最后一周自行申报（申报表详见附件2），属地镇（街道）物业管理部门初审，并报区物业管理部门审核后，确定当选对象。获得“优秀业主委员会（物业管理委员会）”称号的，奖励6000元。

六、相关要求

（一）高度重视，扎实推进

住宅小区是社会的基本单元，物业管理是社会治理的有机组成部分。物业管理的好坏事关社会和谐稳定，事关我区高质量发展的成效。全区各部门、各镇（街道）必须高度重视，充分认识物业管理工作的艰巨性和重要性，切实将“提质创优”活动落到实处。

（二）联合互动，齐抓共管

各镇（街道）要充分发挥属地优势，加强对属地物管工作的监督、指导和考核。区各有关部门要各司其职、联合互动，推动物业服务企业优胜劣汰，提高物业管理与服务整体水平，促进各物业服务主体与业主间的良性互动。

（三）加强宣传，营造氛围

物业管理是一项需要全社会参与的综合性管理工作。全区上下要利用多种渠道和手段，广泛宣传物业管理各项政策法规，让各方管理主体进一步强化责任意识和诚信意识。努力打造物业企业诚实守信、自治组织自律互信、社会各界共同参与的良好行业生态。

七、实施时间

本方案自文件印发之日起施行。