| 各位嘉宾、网友，大家好！这里是常州市人民政府门户网站“在线访谈”栏目。今天我们邀请到的嘉宾是金坛区人民政府副区长李祁、区城市管理局局长韩巧生，两位将围绕“聚焦物业提质增效 书写民生幸福答卷”话题和大家交流、探讨。下面先请李副区长和韩局长跟大家打个招呼。 2026-09-22 09:00:18 |
| 主持人好，各位网友好！我是李祁，很高兴今天在这里和大家进行交流互动，也欢迎大家对我们的工作提出宝贵意见。 2026-09-22 09:00:28 |
| 大家好，我是韩巧生。非常期待通过今天的访谈，听取大家对物业管理服务工作的意见和建议。 2026-09-22 09:00:30 |
| 好，今天我们在线交流的时间大约是一个小时，让我们来看看网友们的提问。
2026-09-22 09:01:17 |
| 我听说全国都在开展住宅小区物业管理服务领域专项整治，我想问问金坛是怎么开展的？ 2026-09-22 09:02:06 |
| 感谢这位网友对物业服务领域专项整治的关注。我区对此项工作高度重视，于2025年出台了《常州市金坛区物业管理领域突出问题集中整治工作方案（2025—2026年）》，并成立了工作专班。2025年，我区紧盯住宅小区物业管理关键领域，以公共收益专项审计为突破口，创新推行了“阳光物业”共管模式，相关工作获得了《中国纪检监察报》《新华日报》报道，并入选首批全省物业管理服务可推广经验。 2026-09-22 09:04:05 |
| 2026年，我区围绕物业服务履约缺位、公共收益管理不规范、维修资金使用不规范、小区消防隐患、业主自治运行不规范等突出问题，研究制定了《2026年常州市金坛区住宅小区物业管理服务领域突出问题整治工作实施方案》，落实项目经理备案、公共收益三方共管、物业质效评价、重点问题督办等举措，推进物业服务企业、业主自治组织、属地政府履职“三规范”建设，推动专项整治由单点攻坚向全域覆盖、常态长效治理迭代升级。我区还结合“儒林实践”，建立了区、镇（街道）联席会商制度，目前全区已成立镇（街道）工作站9个，配备物管专职人员100名，每月定期召开联席会议，定期分析住宅小区矛盾纠纷，持续推进矛盾纠纷化解，今年1-8月，12345办件中物业方面相关投诉量同比下降近三成。 2026-09-22 09:07:01 |
| 我是滨河星城的业主，在小区公示栏里看到物业贴的公共收益收支公示表，结余有17万多，我想问下这个钱是怎么用的？ 2026-09-22 09:07:37 |
| 这个问题确实是许多业主共同关心的。首先解释一下，公共收益是指利用小区共有部位、共有设施设备获取的收入，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益，例如地面公共车位的停车费、电梯及道闸广告费、物管用房出租费等，都属于公共收益范畴。 2026-09-22 09:08:44 |
| 为确保住宅小区公共收益管理规范透明，让公共收益真正取之于小区、用之于业主，区城管局从三个方面推进了公共收益管理改革： 2026-09-22 09:09:09 |
| 一是开展专项审计，摸清底数。2022年至2025年，我局联合市监、审计部门，对200个小区的公共收益进行了专项审计，累计挽回经济损失622.83万元，整改问题161条。经审计确认的公共收益结余总额为1090万余元，目前已追缴至共管账户的金额为626万余元。 2026-09-22 09:10:27 |
| 二是建立共管账户，强化监管。我区在全市率先探索公共收益共管制度，建立资金共管账户体系，资金使用须经业主集体决策，拨付实行属地社区、物业企业、业委会（物管会）“三方确认”。同时依托常州“阳光物业”APP推行“线上+线下”双公示，让小区公共收益数据公开透明。目前，全区开设共管账户182个，覆盖195个小区，149个账户已归集资金累计2806万元，“多方共管、全程透明”的治理模式已初步构建。 2026-09-22 09:12:04 |
| 三是完善制度配套，规范长效运行。我区出台了《关于加强金坛区住宅小区公共收益管理的指导意见》《金坛区阳光物业资金共管账户实施操作指南（试行）》，推动市场化小区代理记账并完成招标，联合税务部门完成了76户业委会（物管会）登记及纳税申报。下一步，我区将全面推行代理记账制度，三季度起选取20个试点小区，公共收入全额归集共管账户，经三方审核后方能使用。 2026-09-22 09:13:35 |
| 我想问问物业服务不到位，金坛区相关主管部门如何监管？ 2026-09-22 09:14:07 |
| 物业服务是否“质价相符”、公共收益去向是否清晰，一直是广大业主高度关注的问题。针对这些热点，我区以规范物业服务企业履职为突破口，从制度层面推动物业服务信息公开透明，切实保障业主的知情权与监督权。 2026-09-22 09:15:23 |
| 一是实施物业服务质效评价。由城管、公安、市监、住建、消防5部门联合属地政府，从服务质量、环境卫生、设施维护、安全保障、投诉处理等方面入手，每半年进行一次评价赋分。2023年以来已开展6轮评价，综合得分稳步提升，指导20余个小区按程序更换物业服务企业。 2026-09-22 09:16:21 |
| 二是推进服务信息公开。我区分级分类明确了物业服务标准和服务内容，统一制定了信息公开模板，推动物业服务企业将服务内容、收费标准、公共收益等信息全面公示。目前除岸头佳园、九洲里小区等四个安置小区因更换物业服务企业暂未公示，其他小区都已完成公示，公示比例达到98%。同时，完善项目经理备案管理制度，动态更新信息库，目前在册从业人员149名。 2026-09-22 09:18:13 |
| 三是强化行政执法与价格监管。今年，区城管局联合市监部门对收取公共能耗费的8个小区开展了专项检查，对发现部分物业涉嫌违规收费问题进行了立案调查。自整治开展以来，累计立案查处不执行政府定价及指导价、违规向业主分摊费用等各类违法违规行为100余起，通过常态化监管，推动物业服务企业严格履约、规范经营。 2026-09-22 09:20:04 |
| 四是发挥业主自治组织监督作用。业主自治组织一般为小区的业委会、物管会，其主要职责是协调沟通、收集业主意见、督促物业服务企业按合同履约、配合社区做好小区治理工作。目前全区共组建了199个业主自治组织。 2026-09-22 09:21:12 |
| 我家隔壁的小区成立了业委会，我家小区可以成立吗？成立条件和流程是什么？ 2026-09-22 09:21:51 |
| 根据《常州市住宅物业管理条例》第十条规定，一个物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付使用的专有部分面积占比达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上。此外，一个物业管理区域内，首套房屋出售并交付使用满两年的，也可以召开首次业主大会会议。分期开发的项目，先期开发部分符合条件的，同样可以召开。 2026-09-22 09:23:06 |
| 关于成立流程，符合条件的，可以由建设单位或者十人以上业主公开联名向街道办事处（镇人民政府）书面提出召开首次业主大会会议的申请。街道（镇）收到申请后，应按规定组织成立筹备组，负责拟定相关制度草案、提出首届业主委员会候选人名单等准备工作，并组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。业主委员会由5至11人的单数成员组成，成员应为本物业管理区域内具有完全民事行为能力、热心公益、责任心强、有社会公信力、组织协调能力较强且能正常履职的业主，每届任期3至5年。 2026-09-22 09:25:07 |
| 如果不具备成立业主大会条件，或者经指导后仍不能成立的，或者业主大会成立后未能选举产生业主委员会或换届失败的，可以由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。待条件成熟、业主委员会成立后，物业管理委员会自行解散。 2026-09-22 09:26:27 |
| 对于业委会、物管会的管理，从2024年起，我区全面推动住宅小区业主自治组织应建尽建，目前全区共组建了199个业主自治组织。为规范履职，我区正在研究出台《常州市金坛区住宅小区物管会（业委会）履职工作指引》，明确职责边界、议事流程和运行规范。同时，为解决业委会（物管会）不具备独立法人资格、无法开具增值税发票的问题，我区在全省率先启动了业委会（物管会）临时税务登记办理，打通了公共收益合规入账的制度堵点。此外，部分试点小区已推行业主接待日制度，由业委会（物管会）成员联合社区工作人员、物业服务企业代表定期坐班接访，共同协商解决小区事务，引导居民积极参与小区治理。 2026-09-22 09:29:03 |
| 很多业主都遇到过，外墙、屋面要维修了，价格没个准头，担心被坑，修完还容易扯皮。这些情况你们都注意到了吗？平时是怎么处理的？ 2026-09-22 09:29:40 |
| 房屋维修需要分情况处理：在质保期内，由开发建设单位负责维修；质保期外，有维修资金的可以申请使用，没有维修资金或资金不足的，需由业主自筹。 2026-09-22 09:30:12 |
| 针对维修资金使用中价格不透明、结算易产生纠纷的问题，我区进行了专题调研。此前，外墙、屋面维修项目的施工工艺和价格，很大程度上由施工单位自行报价，缺乏全区统一的参考标准，导致同一维修项目在不同小区或不同施工队之间报价差异较大，业主难以判断合理性，结算审计也缺少依据，因此纠纷和投诉时有发生。 2026-09-22 09:31:33 |
| 为此，区城管局联合住建、审计等部门，在梳理近年维修资金使用中群众反映集中问题的基础上，对照省计价依据和当前市场行情，于2025年出台了《金坛区住宅外墙及屋面维修工程项目指导方案》。该方案针对不同墙面类型、不同损坏程度，逐项明确了施工工艺，并附有建议价格，使业主和物业在申报时有了明确依据，施工和结算也有章可循。方案实施后，外墙维修均价较之前下降了34%，纠纷明显减少，维修资金的使用效率和透明度均得到提升。 2026-09-22 09:33:36 |
| 金坛这么多高层的小区，我们老百姓最关心的就是安全了，小区的消防你们是怎么监管的呢？ 2026-09-22 09:34:30 |
| 消防安全始终是住宅小区管理工作的重中之重。全区共有住宅小区213个，其中高层住宅小区106个，涉及1376栋。近年来，我区围绕“统筹发展和安全”这一主线，扎实开展住宅小区消防安全工作，主要体现在几个方面。 2026-09-22 09:35:15 |
| 一是完成无水小区整改。2025年，区消防救援局累计排查消防供水失效小区27个，去年已完成整改26个，剩余1个（东方新都紫荆苑）已于今年整改完毕。 2026-09-22 09:36:21 |
| 二是推进消防安全专项整治。我区制定了《常州市金坛区住宅小区消防安全专项整治“回头看”工作方案》，城管局及属地共排查住宅小区213个，累计发现通道堵塞、设施磨损、行为不规范、管理落实不到位等问题2097个，目前已全部整改到位。全区已组建住宅小区消防快速处置队160支，组织警示教育4次，联合消防部门开展消防竞赛活动，提升物业企业初期火灾扑救能力。截至目前，区城管局联合消防部门已对25个小区进行消防安全“回头看”，发现消控室管理不规范、消防设施缺失损坏、飞线充电、电梯运行异常等问题，均已督促限期整改。 2026-09-22 09:39:12 |
| 三是广泛开展安全宣传。指导各物业服务企业通过电子显示屏、张贴宣传海报、业主微信群等多种渠道，广泛宣传安全生产月活动内容，涵盖消防安全、电气安全、燃气使用安全、电梯安全等常识，提升居民安全意识。 2026-09-22 09:40:46 |
| 四是扎实做好防台防汛工作。进入汛期前，我区高度重视防汛工作，及时向物业服务企业布置防汛要求，明确地下车库、低洼区域、设备机房等重点部位防范措施，指导物业企业储备物资、完善预案。全区物业服务企业共储备沙袋25752个、挡水板135个、水泵366台。在台风“白海豚”影响期间，物业服务企业累计出动1857人次，排查814处，发现并整改隐患182处，开展防台风线上线下宣传覆盖居民123816户。 2026-09-22 09:42:44 |
| 五是推动非机动车充电棚“三件套”建设。由区消防救援局牵头，制定电动自行车集中充电停放场所“三件套”（消防长钩、AI摄像头、锂电池灭火器）建设实施方案及操作指南，鼓励通过公共收益、企业出资、政府补贴等多渠道筹集资金增设。目前，全区已配备消防长钩350个、AI摄像头31个、锂电池灭火器526个。今年计划投入财政资金61.44万元，用于新建电动自行车集中充电停放场所“三件套”，目前已进入招标阶段。 2026-09-22 09:44:46 |
| 刚才说到电瓶车集中充电场所，去年我们小区里也是建了好几个电瓶车充电棚，但偶尔还会有电瓶车停到楼道里和飞线充电的情况，你们有什么管理措施吗？ 2026-09-22 09:45:16 |
| 据统计，全区住宅小区电动自行车保有量共计19.6万辆，现有充电插口9.7万个，总体配建比达到1:2.02，硬件条件在逐步改善，但违规停放、飞线充电等行为确实仍然存在。 2026-09-22 09:46:12 |
| 自电动自行车安全隐患全链条整治行动开展以来，我区主要采取了以下措施：一是强化排查整治。常态化组织开展电动自行车消防安全检查行动，紧盯夜间隐患高发时段，重点排查楼道、消防通道、单元门口等关键区域，对电动车进楼、楼道停放、飞线充电等行为现场劝导并当场整改，累计发现安全隐患及管理问题2681个。二是落实及时挪车措施。针对违规停放车辆，通过业主群通知、电话联系、上门告知等方式督促业主及时挪车；对无人认领的长期滞留车辆，统一规范移挪至集中停放点。三是深化宣传教育。通过典型案例警示、安全提示单发放等方式，普及违规停放、飞线充电、电动车上楼的安全危害，引导居民自觉遵守消防安全规定。四是推广“满电回家”服务。鼓励居民利用白天在单位或公共充电站完成充电，减少小区夜间充电压力。五是压实物业服务企业履约责任。将电动自行车停放充电管理纳入物业服务考核，督促物业企业严格落实“日巡查、做记录、建台账”制度，形成“发现—劝阻—报告—处置”闭环管理。部分乡镇（街道）通过考核扣款方式追究物业企业责任，督促其主动履职尽责。 2026-09-22 09:51:09 |
| 听说这两年金坛好多小区老旧电梯在更新，国家还有资金补助，请问我们小区的电梯什么时候能更新，纳入更新的电梯有什么条件？ 2026-09-22 09:51:35 |
| 针对住宅老旧电梯更新问题，我区按照国家和省、市关于超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新的政策要求，从2025年起逐步推进此项工作。 2026-09-22 09:52:11 |
| 2025年度，我区共有224部老旧电梯纳入超长期特别国债支持更新范围，按每部15万元定额标准予以补助，累计获得国债补助资金3360万元。截至目前，已有192部电梯取得使用登记证书并交付使用，剩余电梯将于9月底前完工交付。 2026-09-22 09:53:18 |
| 2026年度国债补助政策有所调整，由原先每部15万元定额补助调整为按电梯层（站）数分档支持：9层（站）及以下每部补助10万元，10—18层（站）每部补助15万元，19层（站）及以上每部补助20万元。2026年，我区共有165部电梯纳入支持范围，均已通过业主表决同意实施更新。目前，项目所在社区正组织业主开展电梯更新品牌线上投票，待表决完成后，预计9月底前完成更新合同签订，10月底前完成开工告知办理，随后逐步进场施工。 2026-09-22 09:55:19 |
| 关于纳入更新范围的具体条件，根据市级指导政策，支持依法依规建设的住宅楼中已办理使用登记、使用年限长、配置水平低、运行故障率高、群众更新意愿强烈的老旧电梯实施更新更换（不含改造和大修），重点支持使用15年以上的住宅老旧电梯。例如，2025年度重点支持2010年1月1日前投入使用的电梯，2026年度重点支持2011年1月1日前投入使用的电梯。具体名单根据电梯使用登记日期，结合检验检测及使用状况等因素，按使用年限先后顺序确定，逐级报上级主管部门列入项目储备库和年度更新计划，经国家层面审核通过后最终确定。 2026-09-22 09:57:55 |
| 时间差不多了，我们今天的访谈就到这里。感谢各位网友的热情参与，感谢李祁副区长和韩巧生局长的精彩回答，谢谢大家。 2026-09-22 09:58:17 |