| 各位嘉宾、网友，大家好！这里是常州市人民政府门户网站“在线访谈”栏目。今天我们邀请到的嘉宾是常州市武进区副区长施小平，武进区住建局党委书记、局长谈正刚，两位将围绕聚焦“推进党建引领，强化物业管理”与大家在线互动交流。施副区长、谈局长，请跟广大网民打个招呼吧！ 2021-02-24 10:00:45 |
| 大家好，我是武进区副区长施小平。 2021-02-24 10:01:15 |
| 大家好，我是武进区住建局党委书记、局长谈正刚。 2021-02-24 10:01:29 |
| 好的，今天在线交流时间约为一个小时，欢迎广大网友踊跃提问！下面开始提问！ 2021-02-24 10:01:35 |
| 目前武进区有多少小区成立了业主委员会？这些业主委员会在小区的管理中发挥了怎样的积极作用？ 2021-02-24 10:02:37 |
| 目前武进区已经成立的业委会有18个，物管会有40个。业委会是业主大会的执行机构，负责执行业主大会决议，其职能主要包括召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况、业主委员会工作情况和业主大会收支情况；监督和协助物业服务合同的履行，监督管理规约、物业管理制度的实施；督促业主按照规定或者约定交纳物业服务费用等相关费用；建立定期接待制度，听取业主和物业使用人对物业服务与管理以及业主委员会日常工作的意见和建议，接受并及时处理业主和物业使用人的咨询、投诉；协调处理物业管理活动中产生的纠纷等。物管会代行业主大会和业主委员会职责。 2021-02-24 10:06:23 |
| 申请成立业主大会、业主委员会需要达到怎样的条件？ 成立的流程是怎样的？需要报送什么资料？ 2021-02-24 10:07:12 |
| （1）符合下列条件之一的，应当成立首次业主大会或者业主代表大会：一是物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；二是物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。业主委员会由业主大会选举产生。
（2）目前业主大会和业委会成立主要有以下四个流程，分别是申请、筹备、召开业主大会会议和选举成立业主委员会、备案。
一是由建设单位或十人以上业主公开联名向乡镇人民政府（街道办事处）书面提出召开首次业主大会会议申请，并按规定报送相关资料，由乡镇人民政府（街道办事处）审核是否符合召开首次业主大会会议条件；二是符合召开首次业主大会会议条件的，由乡镇人民政府（街道办事处）组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组由业主、建设单位、街道办事处、社区等派员组成，人数是五至十一人的单数，其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。由筹备组拟定议事规则、管理规约等文件草案，按相关规定确定业主代表推选办法、选举产生业主代表，提出业委会委员候选人选举办法，确定召开首次业主大会会议的时间、地点、内容、会议议程等准备工作；三是召开首次业主大会会议（或业主代表大会会议），业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式召开。采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）或者社区居（村）民委员会监督指导下进行。召开业主代表大会会议的，业主代表在召开会议前，应当就会议议题征集小组业主意见，涉及事项需要业主书面投票表决的，应当征得业主本人对表决意见的签字确认。业主委员会在业主大会或业主代表大会会议上选举产生；四是业主大会成立以及业主委员会产生后，应当根据规定向区物业管理主管部门提供备案材料，进行业主大会、业主委员会的备案。
筹备首次业主大会会议所需材料有：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）已筹集的专项维修资金清册；（八）其他有关文件资料。 2021-02-24 10:12:14 |
| 要进入业主大会筹备组或参选业主代表、业委会委员有什么条件？ 2021-02-24 10:13:15 |
| 进入业主大会筹备组、作为业主代表或进入业委会首先必须是业主，其次必须具有完全民事行为能力，热心公益，责任心强，有社会公信力，组织协调能力较强。同时不得有以下行为：（一）本人及其近亲属与其所在物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系；（二）有损坏房屋承重结构、违法建设或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为；（三）未按照规定交纳物业服务费用、汽车停放费和住宅专项维修资金等相关费用且未及时改正；（四）违反房屋出租有关人均面积、使用功能、消防安全管理等规定的行为；（五）在物业管理区域内牟取不正当利益，或者利用职务之便在物业管理活动中牟取不正当利益；（六）有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则且未改正。另外，根据中共常州市委组织部、常州市住房和城乡建设局、常州市民政局《关于以党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设的指导意见》规定，有下列情形之一的，不得进入筹备组，作为业主代表或进入业委会：（一）在公安等社会管理部门有犯罪或严重违法违规记录的；（二）涉黑涉恶被有关部门处理的；（三）个人社会信用有严重不良记录的；（四）损坏房屋承重结构等符合《常州市住宅物业管理条例》第十六条规定的情形之一的。并且业委会成员中，党员数量一般不少于3人，业委会（物管会）主任原则上由党员担任。 2021-02-24 10:18:45 |
| 2019年7月1日起实施的《常州市住宅物业管理条例》对于业主大会、业主委员会的相关规定和以前的政策相比有了变化，具体有哪些呢？ 2021-02-24 10:19:14 |
| 主要有以下三点较大的变化：（一）业主代表大会表决形式上与以前不同。以前的相关规定中，业主大会决定的事项中除了筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施外，其他事项均可以由业主代表大会决定，经过业主代表总人数过半数的业主代表同意后在物管区域内进行公示，公示期满后如果提出反对意见的业主不超过小区全体业主的20%，决议就可以生效。而新的《常州市住宅物业管理条例》中规定，业主代表在召开业主大会会议前，就会议议题征集小组业主意见，涉及事项需要业主书面投票表决的，应当征得业主本人对表决意见的签字确认，因此业主代表对相关表决事项已经没有了表决权；（二）业主大会、业主委员会成立后，应当根据规定提交相关材料向区物业管理主管部门备案，取得业主大会、业主委员会备案证书后，开立业主大会的银行账户。因此《新条例》实施后业主委员会不能再开设银行账户；（三）业主大会可以根据工作需要设立监事，三名以上监事可以成立监事会，按照业主大会议事规则规定的程序和方式履行监督职责，不干预业主委员会的日常工作。监事可以是业主，也可以是社区居（村）民委员会成员，业主委员会委员不得兼任监事。 2021-02-24 10:23:25 |
| 《中华人民共和国民法典》出台后，在业主共同决定的事项上有哪些规定？ 2021-02-24 10:24:40 |
| 《中华人民共和国民法典》第278条规定，下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；(七)改建、重建建筑物及其附属设施；(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 2021-02-24 10:27:56 |
| 《中华人民共和国民法典》对小区共有部分的经营收入有何规定？ 2021-02-24 10:28:56 |
| 《中华人民共和国民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 2021-02-24 10:29:23 |
| 《中华人民共和国民法典》对物业服务人进行信息公开和报告方面是如何规定的？ 2021-02-24 10:30:54 |
| 《中华人民共和国民法典》第943条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 2021-02-24 10:32:26 |
| 《中华人民共和国民法典》是如何明确物业管理人在高空抛物中的责任承担的？ 2021-02-24 10:33:35 |
| 《中华人民共和国民法典》第1254条规定，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。 2021-02-24 10:37:25 |
| 业委会工作由谁来监督？那如果小区成立不了业主大会、业主委员会的，如何解决？ 2021-02-24 10:38:45 |
| （1）《常州市住宅物业管理条例》中增加了关于监事的相关规定，业主大会可以根据工作需要设立监事，三名以上监事可以成立监事会。监事可以是业主，也可以是社区居（村）民委员会成员，业主委员会委员不得兼任监事。监事应当按照业主大会议事规则规定的程序和方式履行监督职责，不干预业主委员会的日常工作，但监事可以列席业主委员会、业主代表大会等会议；监督业主委员会向全体业主公示规定事项；监督业主委员会依法行使职权。
业委会还要接受属地镇党委、社区党组织、小区党组织、物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会等的指导、监管。另外小区业主也可以对业委会的工作进行监督。
业委会管理公共收益的，业主大会可以在议事规则中约定，定期对公共收益的收支情况进行财务审计。
（2）如果无法成立业主大会、业主委员会的，可以成立物业管理委员会，代行业主大会、业主委员会的职责。根据《常州市住宅物业管理条例》规定，物业管理区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但因多种原因未成立业主大会，经物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）指导后仍不能成立的；（三）业主委员会长期不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。物业管理委员会人数一般为九至十三人的单数，其中业主成员不少于百分之六十。 2021-02-24 10:44:25 |
| 2019年，市区两级都下发了文件，提出要通过党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设，这方面的情况具体怎样？ 2021-02-24 10:45:41 |
| 中共常州市委组织部、常州市住房和城乡建设局、常州市民政局于2019年6月3日联合发布了《关于以党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设的指导意见》，中共常州市武进区委组织部、常州市武进区住房和城乡建设局、常州市武进区民政局于2019年8月22日联合发布了《武进区党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设实施方案》。
两份文件均提出了通过党建引领构建镇（街道）、社区党组织领导下的联动服务机制，强化镇（街道）、社区党组织对业委会和物业服务企业的政治引领，使之成为党组织联系服务群众、提升基层社会治理水平的重要力量。主要措施有：（一）加强住宅小区内党组织建设。有条件的可以成立业委会（物管会）党组织、物业服务企业党组织或建设由业委会（物管会）委员中的党员、物业服务企业的党员职工、小区业主党员共同组成的党组织。不具备条件的，社区党组织可通过建设功能型小区党组织，由社区选派第一书记指导帮助开展工作，实现党的组织全覆盖。在业委会组建和换届中，做到党组织提前介入，提高业委会（物管会）成员中的党员比例，要求业委会（物管会）主任由党员担任；（二）通过小区党组织鼓励和带领小区党员发挥先锋模范作用，打造“先锋楼道”、 “先锋单元”，注重在物业服务企业和业委会（物管会）管理骨干中发展党员，发挥党员在群众中的积极引领示范作用；（三）打造“先锋管家”红色物业品牌。着力创建“党建+物管”阵地，提升基层党组织影响力。在住宅小区建设党员活动室、业主接待室、小区议事室等党建阵地，因地制宜开展党建阵地的功能布局，发挥党建阵地作用，听取群众意见、讨论小区难题、调解业主矛盾、指导业委会（物管会）和物业服务企业开展工作等；（四）通过加强对业主大会的指导和监督，加强对业委会（物管会）日常工作的监管和对业委会（物管会）委员履职工作的评议，加强对物业服务企业健康发展的指导、监督和扶持，加强社区党组织在小区自治重大事项和日常物业管理过程中的介入指导和监督力度，规范业委会（物管会）和物业服务企业行为，让居民群众的获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。 2021-02-24 10:51:26 |
| 武进区是如何建好“党建引领，红色物业”示范小区的？ 2021-02-24 10:52:49 |
| 一是组织架构有“序”，党组织党建基础好，自身建设到位。业委会、物管会或其他小区自治组织运转正常。镇（街道）党（工）委把好业委会、物管会人选关，鼓励支持党员骨干进入业委会。二是两个覆盖有“效”，按照应建尽建的要求，强化“两个覆盖”。符合条件的业委会、物管会成立党支部或党小组，符合条件的物业管理项目成立党支部或党小组。三是交叉任职有“用”，积极开展社区“两委”、业委会、物业服务企业等双向交叉任职，支持社区民警、驻区单位党员负责人等担任兼职委员，参与社区治理，发挥作用。四是红色元素有“形”，小区有可学、可看的红色阵地或路线，物业服务区域主要位置设置红色标识，行业窗口体现红色文化，专业设施设备设置红色提示。五是监督落实有“力”，社区党组织监督业委会和物业服务企业规范运作及履约服务，有条件的社区可以挖掘群众骨干，组建业委会、物业服务监督小组。六是制度执行有“据”，基本制度规范执行，日常运转依法依规，重大事项及时公开。物业服务工作开展符合武进区住宅小区物业管理工作考核相关标准。七是协商自治有“法”，定期召开协商自治联席会议，有规范的自下而上议题和项目形成、协商、处置机制。用好听证会、评议会、协调会等，引导居民有序有效参与住宅小区综合治理，引领基层治理成效显著。有效解决居民停车难、环境差等难题，有效推动重大诉求和中心工作部署实施。业委会、物业服务企业每季度向社区党组织报告工作，及时协商重要事项。八是服务群众有“情”，日常管理和服务水平好，有效诉求处置率高。业委会、物业服务企业或社区无重大有效负面投诉，无重大责任事故，无重大社区矛盾，无重大处罚事项，无重大执行不力，无重大媒体负面曝光等，群众满意度高。
2020年，武进区共有星河国际四期、香溢澜桥2个小区申报江苏省级党建引领物业管理服务工作示范点，御城、吾悦广场、融创御园等30个小区申报常州市级党建引领物业管理服务工作示范点。 2021-02-24 10:58:11 |
| 好了，时间差不多了，我们今天的访谈就到这里了。今天的在线访谈得到了广大网友的大力支持，也感谢领导们的精彩回答，感谢各位网友的热情参与，再见！ 2021-02-24 10:59:15 |