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《金坛市经营性建设用地容积率管理办法》政策解读
发布日期:2015-05-20  浏览数:  字号:〖

  《金坛市经营性建设用地容积率管理办法》(以下简称《办法》)于2015年3月31日经金坛市政府第25次常务会议讨论通过并于2015年4月30日起正式实施。现就《办法》相关内容解读如下:

  一、《办法》出台背景

  2009年我国对工程建设领域进行了专项治理,经营性用地的容积率就是其中之一,专项治理的一个重要成果就是各类规章制度的建立。建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》、《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》和江苏省建设厅、监察厅《关于切实加强经营性用地容积率规划治理和监督检查的通知》中,均要求各地对经营性建设用地的容积率管理进行规范。因此,我市在2009年11月制定出台了《金坛市经营性建设用地容积率管理规定》(坛政发[2009]100号)文件。2012年2月,住建部制定了《建设用地容积率管理办法》(建规[2012]22号),对建设用地的容积率管理(包括经营性和非经营性的)进行规范。金坛市按照这个办法,在2012年10月,制定出台了《金坛市建设用地容积率管理办法》(坛政规[2012]11号)文件,文件的规范对象包括经营性和非经营性的建设用地,同时还废止了《金坛市经营性建设用地容积率管理规定》(坛政发[2009]100号)文件。此次重新制定新的《办法》,主要是基于以下背景:

  (一)上位规范方面

  2013年12月19日,住建部与国家质量监督检验检疫总局联合以国家标准的形式发布了《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353—2013),明确于2014年7月1日开始实施,此次建筑工程建筑面积计算规范中明确“本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算”。区别于2005版的建筑工程建筑面积计算规范,增加了“建设全过程”,此“建设全过程”在新规范条文说明中明确为“指从项目建议书、可行性研究报告至竣工验收、交付使用的过程”。

  (二)建筑面积与房产面积之间的矛盾

  1.适用范围的不一致:《房产测量规范》GB/T17986—2000适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。《房屋面积测算技术规程》J11973—2012适用于江苏省辖区内有关房屋登记工作中各类房屋面积的测算工作。

  2.计算规则的不一致:如阳台,房产面积中对于阳台是否计算全面积基本以是否封闭为标准,而建筑面积对于阳台面积的认定,老规不管封闭与否均计算一半面积,新规以是否在主体结构内为是否计算全面积的标准。如坡屋顶的阁楼,房产面积中对于净高在2.1米以上部分才计算面积,建筑面积则对于净高在1.2米—2.1米间的阁楼按1/2计算面积。

  (三)招商环境的需要

  基于目前我市的大招商背景,很多投资商最关心的就是计容方法的确定。按照目前我们施行的“以三个规定就高计算”的原则,如阳台,若封闭需按全面积计算计容面积。而从周边城市调查情况来看,均是以建筑面积的计算规则来认定阳台的计容面积,这样投资商就需要适应我市的计容方法,不利于营造我市良好的招商氛围。

  (四)常州市执行的相关规定

  1.2014年9月10日,常州市规划局发布关于执行新建筑工程建筑面积计算规范的通知,明确执行2013版规范。

  2.计容细则方面,常州较我市计容管理方面经验丰富,有必要参考常州市的计容细则并结合金坛市城市管理现状对细则进行补充和优化。

  二、新老《办法》的主要区别

  (一)金坛市2012年出台的《金坛市建设用地容积率管理办法》,从字面上理解,可以同时规范经营性和非经营性建设用地的容积率管理,但是其第二条又表述为“在本市范围内经营性建设用地的容积率管理,适用本办法”。加上从规划管理层面来说,建设用地的容积率管理主要针对经营性用地,因此本次《办法》文件名为《金坛市经营性建设用地容积率管理办法》,更具针对性。

  (二)按照2013版的《建设工程建筑面积计算规范》的要求,经营性用地的规划审批和竣工核实面积均以新的建筑面积规范为标准,具体计容建筑面积以建筑面积规范为基础进行折算。

  (三)将原以房产测绘面积作为审批和竣工面积的依据,调整为以建筑面积作为项目审批和竣工的依据。

  (四)将验收阶段的超容认定办法,由计容建筑面积与核发的建设工程规划许可证面积进行比对调整为计容建筑面积与规划条件允许的建筑面积进行比对。

  (五)对计容细则方面,参考常州计容细则,结合金坛市城市管理现状在原有计容细则的基础上进行了补充和优化。

  (六)对原办法中一些用词进行规范化修正。

  (七)按照“新项目新办法、老项目老办法”的要求,区分不同项目时间,明确相应执行标准。因出具规划条件、签订土地出让合同和审批规划方案有时间差,且出具规划条件和审批方案的时间不具有唯一确定性,统一以2014年7月1日之前和之后签订土地出让合同的时间作为区分新老项目,施行新老办法的依据。

 

 
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