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搜狐焦点:2017版常州市商品房买卖合同示范文本解读
发布日期:2017-07-25   浏览次数:   字体:〖

近年来,消费投诉涉及商品房一房多售、面积缩水、质量低劣、延期交房、产权纠纷等较多,不仅损害了消费者的合法权益,还严重影响了房地产业的健康发展。

一、 推行《常州市商品房买卖合同示范文本》(2017版)的重要意义

推行《常州市商品房买卖合同示范文本》(2017版),有利于更好地维护买卖双方的合法权益,加强房地产市场管理,规范商品房交易行为。与现行文本相比,具有以下亮点:

1、首次采用了章节式体例对合同条款进行归类,示范文本由“重要提示”与示范文本使用“说明”、专业术语”及合同主文十章、26条、七个附件组成,结构更加清晰,形式更加规范,用语更加精准,便于买卖双方的理解与使用。

2、吸收或更新了新颁布或修订的《物权法》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等法律法规及规范性文件的规定,并据此对现行示范文本进行了修订,确保2017版商品房买卖合同示范文本的合法性和专业性。

3、增补及细化了合同条款,如预售资金监管条款、逾期付款、交房违约责任、解除合同约定、规划设计变更、商品房质量和保修责任、建筑物区分所有权等内容,更加注重买卖双方交易的权责对等性。

二、《常州市商品房买卖合同示范文本》(2017版)新增及修改的条款

1、《常州市商品房买卖合同示范文本》(2017版)新增或更新了“重要提示”、示范文本使用“说明”、“专业术语解释”,有利于提醒买卖双方防范签约风险和法律风险。(具体条文详见示范文本“重要提示”、“说明”及“专业术语解释”)

2、加强了商品房预售资金监管

《常州市商品房买卖合同示范文本》(2017版)对商品房预售资金实行第三方托管或由银行出具履约保函以保证商品房买卖合同的履行,预售资金监管由形式监管变为了实质监管。(具体条文详见示范文本重要提示第4条、主文第2条、第7条)

3、强化了出卖人对出售房屋权利状况的承诺

出卖人对所出卖的商品房必须承诺是无瑕疵且拥有合法所有权。如出卖的商品房权利有瑕疵,导致不能完成商品房买卖合同登记备案或不动产转移登记的,买受人有权解除合同且出卖人需承担违约责任。(具体条文详见示范文本主文第5条)

4、采用了书面及推定两种商品房交付通知方式

《常州市商品房买卖合同示范文本》(2017版)对商品房交付的通知及交付地点采用书面通知及推定通知两种方式,避免了商品房买卖合同双方因交付通知可能产生的争议。(具体条文详见示范文本主文第10.2条)

5、明确约定买受人有权在交付前查验房屋质量

对房屋除地基基础和主体结构外的其他质量问题,出卖人应限期修复并复验合格后交付,该条款纠正了现行出卖人要求先交付后修复的不平等性。(具体条文详见示范文本主文第10.4条)

6、细化面积差异的处理规则

第一是在选择按建筑面积计价时,建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时,买受人有权解除合同。若买受人解除合同,出卖人应自买受人付款之日起按照年%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;第二是按套(单元)计价的,出卖人承诺在房屋分层分户图中标明详细尺寸,并约定误差范围及面积差异的处理。(具体条文详见示范文本主文第12.1、12.2、12.3条)

7、增加了规划变更的违约责任

《常州市商品房买卖合同示范文本》(2017版)明确约定“涉及该商品房规划用途、面积、容积率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经规划行政主管部门批准变更的,出卖人应在变更确立之日起10日内书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的,买受人有权解除合同”,同时对规划调整后解除或不解除合同的情形约定了具体的违约责任。(具体条文详见示范文本主文第13条)

8、细化了开发商对商品房质量担保责任

《常州市商品房买卖合同示范文本》(2017版)将房屋质量划分为地基基础和主体结构、其他质量问题、装饰装修及设备标准、室内空气质量和建筑隔声四类,并分别设置了违约责任条款。(具体条文详见示范文本主文第15条)

9、增加了销售合同登记备案条款,以强化商品房买卖合同的行政管理。(具体条文详见示范文本主文第17条)

10、细化了前期物业规定

《常州市商品房买卖合同示范文本》(2017版)明确规定了物业费的计费方式及物业服务收费标准,让买受人在签订合同时就知悉物业服务收费。(具体条文详见示范文本主文第19条)

11、新增了建筑物区分所有权条款。

明确了买受人对其购买的商品房专有部分享有占有、使用、收益的权利,明确了建筑物共有部分归业主共有等。(具体条文详见示范文本主文第20条)

12、新增了销售和使用承诺条款。

明确规定开发商在销售时不得涉及属于买受人共有的共用部位和设施,并要求开发商以附件形式将有关遮挡或妨碍房屋正常使用的情况予以说明。(具体条文详见示范文本主文第21条)

13、新增买受人信息保护条款

非因法律规定或经买受人书面同意,出卖人及其销售相关人员不得对外披露买受人信息,或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途,该条款可以有效保护消费者的个人隐私,最大限度保护买受人的合法权益。(具体条文详见示范文本主文第23条)

14、增加了合同附件并对各附件内容作出了明确要求。


 

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