为进一步规范本区住宅区业主委员会相关工作,现将《关于规范业主委员会工作的若干意见（征求意见稿）》全文在网上公布，广泛征求意见。您可在2018年7月3日之前将自己的意见或建议以书面或邮件方式提交。感谢支持！

通信地址：常州市天宁区房产管理局

联系人：张恒

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常州市天宁区房产管理局

2018年6月27日

关于规范业主委员会工作的若干意见

（征求意见稿）

为规范本区住宅区业主委员会（下称业委会）活动，维护业主合法权益，根据《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《常州市业主大会和业主委员会指导规则》《天宁区住宅小区物业综合治理工作方案》等相关规定，现就规范业委会工作提出以下意见：

1.优化筹备组、业主代表、业委会人员配置。业主大会筹备组、业委会委员候选人采用业主推荐及社区（村）居委会推荐相结合的方式产生，优先推荐人大代表、政协委员、劳模、先进代表、优秀共产党员，作为业主大会筹备组、业委会成员候选人，社区（村）居委会推荐的候选人数不少于候选人总数的百分之三十。业主代表中党员人数符合成立临时党小组条件的，可组织成立临时党小组处理业主大会、业委会无法形成统一意见的小区事项。鼓励热心公益事业，年轻敢担当、正直、善于调解矛盾且具有法律知识及相关专业技术的业主参与业主代表和业委会委员竞选。

2.落实自治成员资格否决制度。业主（代表）大会筹备组成员、业主代表、业委会成员候选人必须模范履行业主义务，均不得有以下情形：拖欠、拒付、突击补交物业服务费用、电梯专项费用与停车费用；存在擅自拆改房屋主体和承重结构、侵占或毁坏小区公共绿地、擅自改变物业规划用途、破坏外墙结构以及违法建设、违法出租等违反相关法律法规和管理规定的情形。业主不得以不正当手段谋取上述人员入选资格。

3.严格把关业委会候选人资格。依据《天宁区住宅小区物业综合治理工作方案》的要求，社区党组织会同纪检、公安、信访、城管、规划、房管等部门，对筹备组人员、业主代表、业委会候选人进行资格审核。郑陆镇、各街道办事处或社区党组织应负责对候选人组织考察，广泛听取居民以及有关单位意见建议，与候选人逐一见面谈话，摸清候选人基本情况、参选动机和工作思路。候选人应作出书面承诺，承诺个人不存在违法违规行为。考察意见和书面承诺应为业委会候选人考量的依据应予留存。候选人名单公示期间，其他业主提出异议的，经查实，取消候选人资格。

4.规范业委会印章管理。根据小区实际情况，业委会须制定印章管理制度，使用印章原则上需经业委会三分之二以上委员签字通过，并留存书面资料归档。

5.建立业委会报告制度。业委会必须向业主（代表）大会、物业所在地社区（村）居委会报告年度工作。

6.建立财务审计公示制度。业委会应当管理好小区的公共收益，建立监管电梯专项资金使用制度，建立公共收益使用及工作经费收支公示制度。电梯专项资金使用应依据《关于规范天宁区住宅小区电梯专项资金管理的通知》执行。涉及公共收益的重大支出或超过人民币5000元（含）以上的项目需经过业主（代表）大会表决通过，使用前应当公示，通告全体业主，并报社区（村）居委会备案。常规支出项目且金额少于5000元以下的，应在《议事规则》中明确，未明确的，经业主（代表）大会授权业委会后，通过业委会集体讨论方可使用，并进行公示。郑陆镇、街道办事处、社区（村）居委会应当督促辖区内各业委会，每年或每半年将使用公共收益以及业委会工作经费使用情况进行财务审计，业委会换届应实行离任审计，并将审计报告在小区内公示，公示期限不少于7天。

7.规范业委会换届工作。业委会任期届满或因故提前进行换届的，郑陆镇、各街道办事处、社区（村）居委会指导成立业委会换届工作组，参照首次业主大会会议程序及相关规定，全程主持完成业委会换届工作。换届选出新一届业委会之日起15日内，前业委会应当在社区（村）居委会监督下，将有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业委会。前业委会拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的，新一届业委会可以请求司法机关协助移交。

8.建立物业服务投诉调处制度。业委会应当加强对选聘的物业服务企业的监督管理，按照业主管理规约、议事规则和物业服务合同，积极调处或配合调处小区业主与物业服务企业之间、业主与业主之间、业主与开发商之间矛盾纠纷、投诉。

9.规范物业服务企业选聘。业委会选聘物业服务企业必须公平公开，杜绝私下内定，业主大会应通过第三方招投标平台等方式规范选聘物业服务企业，选聘方案可在小区《议事规则》中明确。业委会应拟订物业服务企业选聘方案，提交业主（代表）大会表决通过，并在小区内公示之后组织实施。选聘结果和物业服务合同须在物业管理区域内公示，接受业主的查询、监督，并向辖区郑陆镇或街道办事处、社区报告。在资格预审环节，区房管局、郑陆镇或街道办事处要履行监督职能，可向业主大会、业主委员会或第三方招投标平台提供参选的物业服务企业管理情况，并出具企业诚信证明。业委会应当督促被选聘的物业服务企业，到所在区、郑陆镇或街道办事处进行物业服务合同备案。

10.加强违规行为整改。业主（代表）大会、业委会作出的决定违反法律、法规政策的，郑陆镇或街道办事处应当及时进行认定并责令其限期改正；拒不整改的，应当依法撤销其决定，并通告全体业主。

11.落实违规罢免程序。郑陆镇、街道办事处、社区（村）居委会对业主代表、业委会成员资格每年审核一次，对年度审核不合格的业主代表、业委会成员，应当组织召开业主大会临时会议，由业主（代表）大会进行表决罢免，并对空缺的业主代表和业委会委员进行增补或改选。发现存在不按时交纳物业服务费用、电梯专项资金、停车费用、擅自拆改房屋主体和承重结构、侵占或毁坏小区公共绿地、擅自改变物业规划用途、破坏外墙结构以及违法建设、违法出租等违反相关法律法规和管理规约、危害业主共同利益情况的，由郑陆镇或街道办事处进行认定。属实的，由郑陆镇或街道办事处启动罢免程序，及时终止业主代表资格，并报备区房管局。被罢免的业主代表五年内不得推荐为业主代表或业委会委员候选人。

12.加强业主委员会相关人员培训。区房管局定期组织物业管理人员、社区居委会、业委会委员以及其他相关人员进行业主（代表）大会、业委会相关知识培训。郑陆镇或街道办事处应对入选的筹备组人员和业委会委员进行业务培训，主要培训物业管理方面的政策法规，业主大会、业主委员会筹建、工作开展、职责范围等内容，并对其学习的情况实行登记统计，对未经过业务培训的业委会后期应当组织实施。

13.完善考核奖励制度。区房管局会同郑陆镇或街道办事处组织对辖区业委会进行考评，重点为业委会组织机构建设、规范运作、成员履职、印章及财物管理使用、创新小区管理、组织协调物业矛盾纠纷调解、接受所属社区（村）居委会监督指导、业委会发挥作用等情况。对于考核优秀的业委会，应当给予表彰奖励。考核奖励办法由区房管局会同郑陆镇或街道办事处制定公布。

14.建立社区党组织领导的物业联席会议制度。业委会作为基层群众自治组织，必须坚持党的领导，社区党组织发挥牵头抓总和统筹协调作用，每季度或每半年牵头召开一次社区物业管理联席会议。联席会议由辖区内业委会、物业服务企业、社区民警、街道物管科等相关人员参加。业委会、物业服务企业将每季度的工作情况向社区（村）居委会汇报，郑陆镇或街道办事处将社区物业管理联席会议制度执行情况纳入年度考核。

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