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关于将完善居民小区物业管理作为加强和创新社会管理重要内容之一的建议
发布日期:2014-01-08   浏览次数:   字体:〖
    民进常州市委党派团体
  在前不久胜利召开的中共十八届三中全会上,通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,《决定》要求“创新社会治理体制”。物业管理贴近群众、直接服务居民,是我们改革中实现社会自我调节的重要环节之一。因此,不断提升我市居民小区物业管理水平,不仅是民生幸福工程六大体系之一的住房保障体系中的重要内容,也是贯彻和落实十八届三中全会精神,加强和创新社会管理,推动和谐社会建设的重要方面。
  物业管理是城市建设和管理的基本单元,近年来,随着城市化进程的加快发展,我市房地产物业管理迅速发展。物业服务已发展成为一项关系民生的城市管理手段,在城镇生活中发挥着不可或缺的重要作用,成为便利居民日常生活、提高居民生活质量的后盾,也是推动社会福祉不断提高的外部条件之一。物业有效地吸纳了城乡多余劳动力,缓解了社会就业压力,为居民收入倍增做出了积极贡献。同时,物业方面法规制度逐渐健全,管理机制不断创新,业主自治得到重视,行业监管力度加大,旧住宅区整治初见成效。
  然而,物业管理在我国还是新生事物。许多居民并没有花钱购买服务的意识,愿意享受高档的物业服务却不愿意买单;物业管理公司良莠不齐,物业管理服务不规范,服务档次、水平低;由于多种原因,人们往往将物管当成了小区的“全能政府”,物管公司实际承担着所有与己有关和无关的无限责任,代人受过,成为各方过失的替罪羊。由此引发的矛盾已成为影响社会和谐稳定、诱发群体性事件的社会热点之一。针对这些问题,我省已经出台《江苏省物业管理条例》,常州市落实贯彻省条例精神,随后出台了适应本地情况的物业管理办法,通过条例、办法对一些空白地带做了法规上的补充,有助于解决物业管理中产生的部分问题与矛盾。但是,经过一段时间的实践,仍然暴露出一些问题,需要采取进一步的应对措施。
  我们调研发现在居民小区存在的物业管理问题主要有:
  政府方面:管理难、操作难、执法难。新的物业管理条例与办法明确了辖市区政府、街道办事处(镇人民政府)和相关部门在物业管理中的职责,同时明确相关行政管理部门综合执法进小区。在实际操作中,由于实行属地负责制,物业管理产生的许多矛盾,都需要街道社区来解决。一方面关于物业管理的矛盾很多,而基层工作人员相对匮乏,导致矛盾化解效率低;另一方面问题内容繁杂,而工作人员培训欠缺,某些工作人员甚至对相关法律法规存在理解偏差,导致解决问题能力差。虽然新的条例和办法规定了业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的限制和罢免条件,但是对于谋取私利、损害他人利益等还缺乏量化的标准,同时也存在取证难等技术上的缺陷。新的物业管理条例和办法尽管明确了行政管理进小区,但是诸如业主乱停车、阻塞消防通道等行为,在法律上没有明确的管理、处罚依据,相关部门即便进小区,也只能劝阻,而无法采取强制措施。
  物业方面:收费难、纠违难、管理难。2008年调查,常州市中心城区19万户中有6.4万户欠缴物业费,比例高达1/3以上。开发商造成房屋质量问题、公共设施不配套、非机动车被盗、收入低等都会成为业主拒缴物业费的理由。物业公司通过法律手段维权周期长、手续繁、成本高。同时,业主成立业委会最先提出的要求往往就是降物业费,迫使物业只能通过降低员工待遇和服务水准来减少亏空,而业主则通过拒缴费方式发泄不满,导致恶性循环。对小区出现的违建、乱停车、阻塞消防通道、少数业主不遵守规定等行为,物业由于无执法权,只能劝阻,有的问题即使上报行政管理部门,由于法律空白,执法人员依然只能劝阻,难以有效处理,而最终业主往往通过拒绝缴费来对抗。
  业主方面:自治难、维权难、维修难。由于房屋开发有一个周期,许多楼盘完全售出要十年以上,导致业主委员会难以成立。而在广大业主中普遍存在“要权利不要责任、要民主不要服从、要服务不要花钱”情况,这在某些拆迁安置小区表现尤为突出。业主的维权意识在增强,但参与意识在退化,缺少公共意识和自律意识,不愿参加业主大会,少数人不服从多数人意见,特别是在停车方面,不能如意便随意堵门,制造纠纷。业主遇到房屋质量问题找开发商更是难上加难,虽可走司法途径,但维权成本太高,于是往往寻找物业解决,而很多物业公司与开发商并无直接利害关系,只能帮助业主联系、协调,有些业主见解决无望,便拒缴物业费,从而引发新的矛盾。尽管新的物业管理条例和办法中列出了六种公共设施、公共部位出现问题可能危害房屋及人身安全的情形,可以在不能形成法定多数业主同意的情形下动用维修金,但这六种情形覆盖范围较窄,许多公共设施、公共部位出现小问题、小隐患,由于多数业主觉得事不关己,不愿意签字而无法动用维修金,日积月累形成大问题,造成更大的损失。于是许多业主维权只好选择“闹”,“大闹大解决,小闹小解决,不闹不解决”。
  分析这些难点问题,不难看出,由于城市化的快速发展,管理远远跟不上建设步伐,对因规划缺陷和开发商造成的房屋质量、配套不完善问题的纠正措施还有待提高;对居民的法治意识、有偿消费意识、参与社会共同事务管理意识缺少有力提升手段;街道社区以及与城市管理有关的各个部门如公安、消防、城管、市政等,对有物管的居民小区的执法管理水平还需要进一步加强,相关法律条文也需要得到补充。
  应该看到,物业活动已成为社区公共事务管理、满足业主需求、精神文明建设和社区文化建设的服务主体,是事关民生幸福、社会和谐的重要方面,可以说居民小区如不和谐,整个社会就难以和谐,城市形象如何,首先取决于居民小区物业管理。我们应将完善并不断提升居民小区物业管理水平作为加强和创新社会管理的重要内容,动员各方面力量共同参与,为广大居民营造一个良好的生活环境,奠定和谐社会的基础。为此建议:
  1.消除开发商遗留问题对物业管理的影响。完善建筑工程质量保证金机制,明确开发商与物业权责界限。2013年7月1日实施的《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法》中已经提出了开发商“在工程竣工验收前,应当将预留的工程质量保证金交由工程所在地住建部门管理”,但目前尚未出台保证金缴纳标准,以及使用范围、使用程序等具体管理办法,应尽快完善保证金机制。同时,加强接管验收,明确开发商与物业管理企业各自的建管责任,避免前期开发建设问题再遗留到物业管理阶段,从而减少物业使用阶段物业管理企业与业主之间因物业建设质量而产生的种种矛盾。
  2.完善政府对物业管理的监督指导。政府完善物业管理队伍建设,加强工作人员培训,主动介入,对物业公司监督的同时,也要增加对他们工作的指导。这是新的物管条例和办法的要求,也是改进社会治理方式中发挥政府主导作用的体现。适当加强街道、社区物管方面人员的队伍建设,针对性地增加人员,组织培训。总结推广一些社区居委会、物业、业委会共同参加,三方共商、共议、共建、共管小区的成功经验。对于没有物业公司管理的老小区,街道、社区要加强服务意识,创新举措,承担起应有的责任。例如,清潭新村第四社区管辖的是没有物管公司的老小区,针对本小区停车难、争夺车位矛盾突出的问题,经过广泛调查论证,深入考察民意,通过物价局审批,在小区内采取每月每车位40元的收费停车模式。一方面有效缓解了小区内的停车矛盾,解决了交通拥堵问题;另一方面增加了收入,用以发放保洁人员工资等日常物业服务开销。取得了很好的效果,这项经验值得在各大老小区中推广。
  3.落实行政职能部门进社区。继续健全制度、完善法规,协调各行政职能部门进社区管理。诸如交警应对小区停车进行指导,消防、城管应对小区阻碍消防设施或违建行为直接进行执法等,应该尽快形成主动巡查、监管、处置的管理模式。行政管理部门与物业公司、小区居民形成良性的互动,依靠物业公司和居民举报各类违法违规行为和监督行政部门管理与执法,及时向物业、居民通报问题的处理情况。并将行之有效的作法进行区域试点,进而全市推广,真正将行政职能部门进社区这项规定落到实处。
  4.鼓励社会组织积极参与物业管理。协调物业与业主的关系,说到底还是做人的工作,在这方面公益性社会组织更有优势。建议各地可从刚整治的老旧小区开始试点,将其基本的公共服务、培养居民“花钱购买服务”意识、积极参与小区自治等任务外包给公益性社会组织,确保老旧小区的新面貌不会昙花一现,也使政府部门得到解脱。
  5.诉求渠道完善畅通。不可否认业主在维权方面处于弱势地位,为避免司法成本过高,业主只有靠“闹”维权的不正常现象,应将业主维权纳入大调解机制中。可在各社区设立有律师志愿者参加的和谐小区工作站,通过司法援助、人民调解、行政调解等多种手段,专门帮助业主因房屋质量问题向开发商维权、因公共设施问题向有关部门维权、调解物业纠纷。
 
 
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