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关于2014年度武进区房产管理工作的热点问答
发布日期:2014-05-07  浏览次数:  字号:〖

  1、从2013年1月1日起房屋安全鉴定不收费了,为什么我区还一直在收?什么时候才会开始执行那份文件通知?

  答:为了减轻企业和社会负担,促进经济稳定增长,根据国务院有关要求,决定取消和免征部分行政事业性收费。自2013年1月1日起,取消和免征30项行政事业性收费,其中就包括城市房屋安全鉴定费。从2013年1月1日起,根据上级文件要求,我区城市房屋安全鉴定费也取消了收费。目前的收费项目主要是针对住宅装饰装修进行房屋结构安全审定的技术服务费,具体的收费标准在常价房〔2009〕14号文件中有明文规定。

  2、房屋分割登记应该怎么操作?

  答:(一)按图示分割,需凭正规设计院设计的图纸,经房屋安全鉴定机构方案审定,即可凭测绘报告、派出所公安编号证明按规划图进行分割办证,不需要消防验收(分割方案需报消防备案),初审时需在备注栏中注明:今后转让时,必须有实体墙分割到位并经消防、房屋安全鉴定机构验收合格并由房屋登记机构进行实地查看后方可办理房屋转移登记。同时,告知房屋分割登记申请人以上备注情况,并由申请人承诺存档。

  (二)按实体墙分割,需有正规设计院设计的图纸,经消防验收合格、安全鉴定部门同意且已用实体墙分割到位,并由房屋登记机构实地查看后,方可进行实体墙分割房屋登记。

  3、房屋建造在前且未有变动,土地证发证在后,测量后发现超土地,土管部门不调整的情况下,房产证如何办理?

  答:按照规定,房屋超土地在下列情况下是可以办理房屋登记的情况:⑴两侧均有房屋的,超出5公分内;⑵一侧有房屋,超出15公分内;⑶两侧均无房屋,超出30公分内。

  超出上述范围的,以及提供不出土地使用证但可提供国有或集体性质的证明的,仅限办理遗失补证、所有权人名称或坐落变更登记,要求初复审人员在附记栏中注记原登记发证日期。不能办理房屋改扩建变更登记或转移登记。

  4、去年10月,政府相关行政管理部门综合执法进小区已在我市各区全面展开。据悉,新《江苏省物业管理条例》实施后,此举在省内还是首创。请问之前各职能管理部门针对小区管理存在着那些问题?

  答:1、小区联合执法政策依据不足。在新的《江苏省物业管理条例》出台之前,无论是城市管理执法,还是卫生安全执法、规划执法、道路交通执法等,都没有延伸到小区内部,造成了小区执法空白,违章搭建、破墙开店、毁绿种菜、车辆乱停现象频繁出现。

  2、小区联合执法事项界限不明。小区事物繁琐,每个小区又有各自的特点,遇到一项违章现象常常出现每个部门都能管、每个部门又不能管的现象,部门职责不明晰,又没有一个牵头部门和强有力的工作推进机制,只能相互推诿,问题解决不了,造成物业矛盾复杂化。

  5、江苏省新物管条例和常州新物管办法实施后,让行政管理部门进小区执法有法可依,小区物业管理可能涉及的部门具体有哪些?

  答:根据新的《江苏省物业管理条例》和新的《常州市物业管理办法》,小区物业管理涉及到的部门有:房管、综治、信访、公安、民政、人社、建设、规划、园林、城管、物价、民防、工商、环保、质监、卫生、税务、法院等。

  6、各行政管理部门综合执法进小区的主要内容有哪些?

  答:物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、车位车库、绿地绿化、特种设备等等方面的监督管理。

  7、政府部门综合执法进小区将带来哪些变化?

  答:由于一些法规的交叉,小区内行政执法往往会出现条块分割、互相推诿现象,有时容易出现“执法真空”。通过政府综合执法进小区建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、执法事项和监督电话,依法处理物业管理区域内的违法行为。有助于让有执法权的相关政府职能部门介入小区管理,各部门按照职责分工,建立有效的物业服务投诉受理和纠纷处理机制,充分发挥多部门联动、合力的作用,更加有力地维护广大业主的权益,推动和谐社区的建设。

  8、目前,政府部门综合执法进小区在我区开展情况如何?成效如何?

  答:目前,我区完成了开展住宅小区执法事项清理,统一制作公示牌张贴于小区显著位置,相关职能部门的管理职责、执法事项、联系人、联系方式、监督电话在小区公示到位,初步实现了职能部门进小区。从开展综合执法进小区活动以来,一方面,小区居民对于职能部门执法的内容有所了解,对于小区内的需要执法的事项有了明确的责任部门;另一方面,由于物业企业没有执法权,职能部门进小区执法给予了物业企业处理小区违法违章现象的处理提供了强有力的支持。下一步,将进一步建立健全职能部门小区联合执法工作机制和联系会议制度。

  9、如房屋一直未有变动,房产证上与实际状况不符,比如房产证上1层,实际是2层,或者因阳台封闭导致的面积不一致,是否要补规划?

  答:如果房屋一直未有变动且2层为阁楼(阁楼不算层数,只算超过2.2米层高部位的面积),或由于存在夹层、阳台封闭导致的房产证面积与实际状况不符,则不需要补规划,在实地查看表上注明情况(房屋未有变动,增加面积在原登记发证时即已存在)后直接办理相应的房屋登记。

  如果2层为正常楼层,根据《房屋登记办法》第七十四条规定,房产证与实际状况不符,应提交证明房屋登记簿记载错误的材料,也就是与实际状况一致的产权来源证明即规划手续后,方可办理相应的房屋更正登记。否则在补齐规划手续后办理扩建变更登记。

  10、 我父亲出钱买的商品房,购房合同上签了我和父亲两个人的名字,房产证也已经办成我和父亲的名字了,现在我可以放弃产权改成我父亲一个人的名字吗?

  答:房屋的产权和谁出的钱其实关系不大,既然该房屋已经登记在你和父亲名下,你和父亲对房屋就拥有所有权,如果要放弃产权,也必须通过法定程序来进行。根据《物权法》和《房屋登记办法》相关规定,已经办理房屋登记的房屋,产权人发生变化,需要通过转移登记方式进行。你与你父亲可以选择以赠与或买卖方式将你所占有的份额转移至你父亲名下。

  11、农村宅基地上房屋是否可以转让?如何办理过户(转移登记)?

  答:(一)由于宅基地使用权是一种特殊的用益物权,具有有限性和福利性,因此对于宅基地上房屋所有权的转移应符合《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规规定。《物权法》第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》规定,取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准。

  擅自转让农村住房和宅基地,未征得本集体经济组织同意的,应认定无效。转让宅基地使用权必须同时具备以下条件:(1)受让人为房屋所在地集体经济组织内部成员;(2)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(3)转让行为须征得本集体经济组织同意;(4)宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。《房屋登记办法》第87条也规定,申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。

  12、根据《土地管理法》、《房屋登记办法》有关规定,办理宅基地上房屋所有权转移登记应按如下程序办理是怎样规定的?

  答:(1)本人申请并经房屋所在地村委同意;(2)经由房屋所在镇土管所提交材料,由武进区国土局审批同意;(3)房屋出让人和受让人双方向房屋所在地房管所提出申请,并提交以上两项材料及双方身份证明、房屋所有权证书、宅基地使用权证明、证明房屋所有权发生转移的材料。

  13、在办理房屋登记时,很多朋友都会遇到一些不清楚的问题,譬如申请材料中身份证件不一致如何处理?比如退役军人原来用的是军官证,现在是身份证?

  答:(一)对于已退役或转业军人在凭身份证办理房屋登记时,如结婚证上是军官证号,则可到户籍所在地人武部开具转入证明,并由户籍地派出所在转入证明上注明原军官证与身份证为同一人,加盖派出所公章。如结婚证破损或遗失,凭身份证补办结婚证后,补办结婚证上为身份证号码,则不需再提供人武部转入证明和派出所证明。

  (二)如已退役或转业军人以原军官证办理房产登记后,以身份证申请办理已登记房屋新的登记事项(变更、抵押、转移等)时,也应凭身份证和人武部转入证明及派出所证明办理。

  14、外籍人士购房办证有什么特殊规定吗?

  答:(一)境外人士及港澳台居民办理房屋登记的,除购房合同需公证外,根据常州市房产登记中心常房登〔2011〕2号文规定,对于2011年3月7日以后签订购房合同的,境外个人(不含港澳台)需提供《外国人就业证》或《外国专家证》,同时购房人签订合同时证件应在有效期内且取得时间超过一年;境外个人必须提供常州市房产登记中心出具的首套房证明及《境外个人购房承诺书》;港澳台及华侨需提供《台港澳人员就业证》或《华侨回国就业证》或《学生证》或《暂住证》或其它居留证明,无年限规定。

  (二)境外人士身份由中国驻外使领馆认证,结婚证如在国外申领,也由中国驻该国使领馆认证。申请表上的姓名必须使用中文名,外文姓名由具备资质的翻译公司翻译成中文。

  15、安置房办证工作启动已近两年,很多手里有安置房的群众非常关心办证工作有什么进展?

  答:2012年4月,区政府出台《关于推进安置房办证工作的会议纪要》,并于当年5月正式启动湖塘中心城区的安置房办证工作。对于安置房项目的办证,我区对城区建设手续相对比较完善的安置房项目进行了总登记并采取到各个安置小区现场受理的模式来进行,由征收、住建(房管)、司法(公证)、地税(契税)、国土五个职能部门及属地政府组成现场办证工作小组,确定期限分别到各个符合办证条件的安置小区现场办公受理办证申请,使安置群众在家门口就能办理两证。从2012年5月正式启动安置房办证以来,我们已经受理了长安家园一期二期、湖滨花苑、聚湖家园、邱墅南园等5个安置项目。

  16、房屋拆迁后没有注销,买房时不能算首套房怎么办?

  答:目前我们对于拆迁项目是按整体注销模式进行,由于部门衔接以及工作量大等问题,房屋注销登记工作不能及时办结。考虑到群众的特殊需求,原拆迁房屋所有权人也可持身份证件、原拆迁协议、房产证到登记中心窗口自行申请注销登记。

  17、在房屋登记方面有哪些值得注意的问题?

  答:对于2008年7月1日以前开工建设的项目,如果没有办理施工许可证的,可以通过违规建设工程处罚结案通知书取代施工许可证进行初始登记,但根据《房屋登记办法》规定,2008年7月1日以后开工建设的项目必须办理施工许可证,所以也提醒项目建设单位要按规定办理建设手续,以免造成日后无法办理房产证的情况发生。

  18、对原已登记房屋,房屋现状发生了变化(主要是加层扩建),现需对原登记房屋进行遗失补证、继承公证、析产等,如何办理?以及同一地块上部分房屋转让后,剩下的房屋超土地,如何作变更登记?

  答:对于改变房屋现状的,如无法补办到建房手续,只能按房屋原有状况办理遗失补证或坐落地址、所有权人姓名变更登记;对于超土地的部分房屋,仍按原档案面积作变更登记,不再另行测绘,权证附记栏注明原发证日期,并由房屋所有权人领证。继承、析产暂不按此规定操作。

  19、宅基地上的住房登记如何收费?

  答:除了初始登记和补换证登记只收取10元/本工本费外,其他登记均须按正常标准收取,比如转移登记登记费80元/件,交易手续费是6元/平米,因房屋坐落和所有权人名称变更而引起的变更登记减半按40元/件,其它变更登记80元/件。

  20、六楼带阁楼,以前是半买半送,现在想把阁楼也申请面积,要怎么申请?

  答:根据国家房产测量规范要求,针对阁楼希望申请面积的问题有两种情况:一是规划设计上没有经过规划部门审批的,只是作为顶层标准层起隔热、防潮、防渗水等辅助功能的假层,即通常所说的隔热层,没有阁楼的实际使用价值的,这部分面积不具有合法性,是不能进行房产面积测绘,也就不能进行面积申请;另一种情况是经规划设计部门在房屋竣工验收时同意并审核批准该阁楼具有阁楼使用价值,是下层标准层的附属楼层,这种情况是可以进行面积测绘申请的。

  要判别该阁楼(假层)是否合法即是否得到规划部门审批,最好先到开发公司了解一下该阁楼(假层)当初竣工验收时是否经过规划设计部门同意批准,如只起到隔热、防渗水作用,不具备阁楼使用价值也就不能进行面积申请了。

  21、装修时业主是否要交纳装修押金和装修服务费(垃圾清运费)等费用?

  答:2010年11月1日起,我市明确物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度,统一按规定向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后,不得再以任何名义向业主或使用人另行收取关于装修方面的装修垃圾清运费、住房装修押金、装修人员出入证工本费、装修施工许可证工本费和装修资料费等费用。如业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的,物业服务企业不得收取装修管理服务费用。为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好,在装修期间,物业服务企业可对装修单位收取不超过1500元/户的装修保证金。待装修完毕,经验收共用部位和共用设施设备未受损坏,装修保证金应在3个月内全额退还;装修单位对共用部位和共用设施设备造成损坏的,应当由装修单位承担赔偿或进行修复,赔偿或修复后,装修保证金应在3个月内全额退还。

 
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