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关于对《常州市物业管理办法(征求意见稿)》和《常州市市区住宅专项维修资金管理办法(征求意见稿)》公开征求意见的公告
发布日期: 2013-05-09   浏览数:   字号:〖

    为进一步增加制定规范性文件的透明度,提高办文质量,现将市房管局提交的《常州市物业管理办法(征求意见稿)》和《常州市市区住宅专项维修资金管理办法(征求意见稿)》全文在网上公布,广泛征求意见,以便进一步研究、修改后提请市政府审议发布。您可在2013年5月17日之前将自己的意见或建议以书面或邮件方式提交。感谢支持!    

    另外,我办将于2013年5月14日下午2:30,在常州市行政中心就两个征求意见稿专题召开听取意见座谈会,欢迎热心物业管理并能对征求意见稿提出一定意见和建议的市民报名参加。报名参加座谈会的市民,请填写报名表,于5月13日中午12:00之前发送至我办,我办予以确认后通知参会(报名表附后)。
  通信地址:常州市人民政府法制办公室行政法规处 
    联系人:陆盈帆  
 

         电话:0519—85683383    传真:85683377

         电子邮箱:zqyjfk@163.com

                                                         常州市人民政府法制办公室
                                                   2013年5月7日

    

    常州市物业管理办法
    (征求意见稿)
    第一章总 则
    第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、江苏省《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
    第二条 本办法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。
    本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
    第三条 市、辖市(区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。
    第四条 市、辖市(区)人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
    市住房保障和房产管理局是全市物业管理的行政主管部门,负责物业服务企业的资质管理、住宅专项维修资金的归集与管理、前期物业管理招投标的监督与指导,负责开展全市物业管理考核工作和建立物业服务企业信用档案,指导和规范物业管理市场行为,指导重大物业管理纠纷与投诉的处理,依法查处违反物业管理法律法规的行为等,参与物业管理区域内物管用房配建指标的预审和公建配套设施的变更会审,参与确定物管用房的配建指标,参与住宅小区竣工验收和综合交接,配合物价部门对物业服务收费实施监督。
    各辖市、区政府对辖区内的物业管理工作负总责。应当在辖市、区物业管理行政主管部门进一步明确和加强物业管理职能,在街道办事处(乡镇人民政府)设立物业管理科,落实工作人员和工作经费;建立物业应急管理机制和长效管理机制;建立辖区内物业管理联席会议制度,及时处理重大矛盾和纠纷;建立物业管理考核制度;会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序,牵头组织相关部门对物业管理区域内违法、违规行为开展集中执法。
    各辖市、区物业管理行政主管部门负责对辖区内物业管理活动进行指导和监督。具体负责制定辖区内物业管理政策、指导意见及监管措施,开展日常工作的指导、监督和考核;负责辖区内新建住宅小区前期物业管理招投标工作,负责协议招标方式选聘物业服务企业;负责物业服务企业(三级)资质初审,配合街道办事处做好业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导和监督,责令限期改正或撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定;负责协调辖区内老住宅小区整治及转入物业管理的指导、监督工作;参与确定物管用房的配建指标,参与住宅小区竣工验收和综合交接;建立物业服务项目经理信用档案,负责辖区内物业服务企业进退工作的指导与监督;开展物业管理各类创建工作。
    街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。接受市、辖市区物业管理行政主管部门的业务指导;指导社区居(村)民委会、人民调解委会员等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷;建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构,设立并公开投诉电话、投诉点,接受并解决群众的投诉和纠纷,完善社区公共服务体系,为业主提供基本服务;负责辖区内物业服务企业进退工作和业主大会、业主委员会的筹建、换届等相关工作;建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜,制定辖区内物业管理应急预案,落实住宅小区的应急管理和老住宅小区的长效管理;建立业委会信用档案;街道办事处党工委、乡镇党委负责辖区内业主大会和业主委员会的领导工作。
    社区居(村)民委员会负责协助和配合街道办事处(乡镇人民政府),参与指导和监督业主委员会的工作,受理有关物业管理的投诉纠纷,及时处理、调处本社区内的物业管理矛盾;参与物业管理考评工作和专项维修资金的使用监督,推行社区居委会、业主和物业服务企业之间相互协商、民主集中的“三合一”管理服务模式。
    综治主管部门负责把物业管理作为平安社区创建的重要内容,纳入社会治安综合治理目标管理,全面推进和谐安民工程,牵头组织并检查督促居民住宅区安全防范工作,排查化解各种矛盾纠纷,整治治安突出问题,确保社区安全稳定。
    信访部门负责督促相关部门按各自职责及时处理住宅小区物业管理中的矛盾和纠纷。
    公安部门负责物业服务企业保安的业务培训和管理;负责物业管理区域内的治安、外来人口、宠物管理,参与物业服务中纠纷、争议的调解处理和房屋租赁管理;参与小区汽车停放及非机动车的管理,及时处理影响小区规划红线以内的汽车停车秩序;根据小区和周边道路情况,施划小区周边道路限时停放区,用于小区夜间车辆临时停放;依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;负责住宅小区内消防设施的验收和日常监管,明确管理职责、维修责任,及时查处损坏消防设施、占用(堵塞)消防通道等违法、违规行为。
    民政部门负责落实社区居委会对业主委员会的指导监督管理,参与住宅小区物业管理的相关工作。
    人社部门负责对物业服务企业劳动用工的指导,针对物业企业短期用工的实际情况,优先参加工伤保险,对符合条件的物业服务企业提供的岗位认定为公益性岗位,鼓励物业服务企业招用就业困难人员,对物业服务企业录用的“40”、“50”人员,并与其签订一年以上劳动合同的,给予基本养老、医疗、失业、工伤、生育社保补贴,补贴范围为企业应缴纳的部分,补贴期限除对距法定退休年龄不足五年的就业困难人员可延长至退休外,其余人员不超过三年;对物业服务企业录用见习期满的高校毕业生而为其补缴的见习期间养老保险费用(不含个人缴费部分)给予用人单位承担部分全额补贴,所需资金从促进就业资金中列支;对物业服务企业新招用符合条件的人员,与企业签订六个月以上劳动合同,在劳动合同签订之日起六个月内参加政府培训的,经培训考核合格,取得国家职业资格证书或专项能力证书,按照有关规定,给予职业培训补贴。帮助物业企业申报享受社会保险补贴和岗位补贴等就业扶持政策。
    建设部门负责住宅小区竣工验收和综合交接的监督管理工作,在住宅小区建造前,明确公建配套设施的面积、位置和权属性质等指标,并在建造过程中加强监管;加强住宅小区竣工验收的监督管理工作,查处开发建设单位将不符合交付条件的住宅小区擅自交付使用等行为;督促开发企业及时做好住宅小区交付后保修期内的房屋、设施、设备的维修等工作。
    规划部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中,按规定标准落实住宅小区公建配套建设指标,查处物业管理项目内擅自改变物业的规划用途等违法违规行为。
    园林部门负责物业管理区域内绿化调整的监管,查处侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为,协调解决因绿化影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。
    城管部门负责查处业主乱搭乱建、破墙开门(窗)、擅自摆摊设点、占道经营、破坏房屋外貌和乱堆乱放等违规行为;加强对未实行物业管理住宅小区内环卫设施的管理;加强和指导小区红线以内商铺店招的规范和道板有序停车管理的职责界定及其修缮工作。
    物价部门负责物业服务收费行为的监管,规范物业服务企业的收费行为,及时查处物业管理中的乱收费、不按规定公示等行为。
    民防部门负责物业管理区域内人防设施维护管理的监督检查。
    工商部门负责规范物业管理区域内利用住宅或车库等场所设立企业和个体工商户的行为,查处在物业管理活动中合同欺诈、虚假广告和在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营等行为。
    环保部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理,对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对制造超过规定标准的噪音、振动、排放污水油烟等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。
    质监部门负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备进行安全监察,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
    卫生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生监督管理。
    税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策,指导物业服务企业规范开具收费票据;物业服务企业为住宅小区提供的物业服务质量考核达标后,对其在物业服务过程中所缴纳的营业税地方留成部分实行先征后返政策。
    法院负责建立物业管理纠纷处理的快速通道和诉调对接机制,促进案结事了。
    第五条 市、辖市(区)人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府) 物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,提高物业管理水平,所需经费列入同级人民政府财政预算。由市、辖市(区)人民政府负责设立住宅小区管理保障资金,专项用于扶持老住宅小区的基础管理及物业管理。保障资金的拨付与业务考核相结合,实行专款专用,接受审计监督。创新物业管理考核机制,由市政府负责对各区物业管理工作进行考核,具体考核办法另行制定。
    对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及物业服务从业人员,市、辖市(区)人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。
    第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。
第二章 物业管理区域
    第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
    建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
    规划行政主管部门在审查或变更住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见,建设单位应当向规划行政主管部门提供由辖市区物业行政主管部门出具的物业管理区域划分意见书。
    第八条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
    已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的,由物业服务企业向物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门备案。
    已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由辖市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。
    第九条 辖市、区物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
    物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。
    第三章业主、业主大会与业主委员会
    第十条  房屋的所有权人为业主。
    业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利,自觉履行法定和约定的义务。
    第十一条  一个物业管理区域成立一个业主大会。
    业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
    第十二条  业主户数超过三百户的,可以按幢、单元、楼层为单位,推选业主代表成立业主代表大会,履行业主大会的职责。
    第十三条  符合下列条件之一的,应当成立首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会):
    (一) 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;
    (二) 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
    第十四条  具备成立首次业主大会条件的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:
    (一)物业管理区域证明;
    (二)房屋及建筑物面积清册;
    (三)业主名册;
    (四)建筑规划总平面图;
    (五)交付使用共用设施设备的证明;
    (六)物业服务用房配置证明;
    (七)已筹集的专项维修资金清册;
    (八)其他有关的文件资料。
    第十五条  符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。
    筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
    第十六条  首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。
    筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。
    筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。
    第十七条  首次业主大会筹备组履行下列职责:
    (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
    (二)拟订管理规约、业主大会议事规则草案;
    (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
    (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
    (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
    (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
    对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。 
    筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
    第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
    业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
    有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
    (一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总户数百分之二十以上业主提议的;
    (二)经有百分之三十以上业主代表提议的;
    (三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
    (四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 
    第十九条  召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议,应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。
    第二十条  业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。
    第二十一条  业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员。
    业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定,业主代表任期与业委会委员任期相同。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
    业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。
    业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。
    第二十二条  划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
    第二十三条  有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:
    (一)以书面方式提出辞职请求的;
    (二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
    (三)丧失民事行为能力的;
    (四)依法被限制人身自由的;
    (五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
    第二十四条 业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情况之一的,应按业主大会议事规则予以罢免:
    (一)不履行职责的;
    (二)利用委员、成员、代表资格谋取私利的;
    (三)拒不履行业主义务的;
    (四)侵害他人合法权益的;
    (五)因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。
    第二十五条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)和辖市、区物业管理行政主管部门备案:
    (一)业主委员会备案申请书;
    (二)业主委员会委员名单;
    (三)业主大会议事规则和管理规约;
    (四)业主大会会议记录;
    (五)其他应当提供的材料。
    第二十六条  依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。
    业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。 
    第二十七条  业主委员会任期届满前三个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。
    业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下,组织换届选举工作。
    业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
    第二十八条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
    业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,辖市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
    业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。
    第二十九条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,街道办事处(乡镇人民政府)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织召开。 
    第三十条  业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。
    经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况,接受业主的监督。
    第三十一条  业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门,与社区居(村)民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。
    在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。
    业主大会、业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告,并告知社区居(村)民委员会。 
    第三十二条 召开业主大会会议,物业所在地的辖市区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当给予指导和协助。
    第三十三条  不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。
    物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
    第三十四条  同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
    业主小组应当履行下列职责:
    (一)推选业主代表出席业主大会会议;
    (二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;
    (三)决定本小组范围内的其他事项。
    业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
    第四章前期物业管理
    第三十五条 新建住宅物业实行前期物业管理。
    在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
    前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
    第三十六条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
    投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的,经物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。三万平方米以上、五万平方米以下(含)项目,应当采用邀请招标的方式; 五万平方米以上项目,应当实行公开招投标。
    新建住宅建设项目,招标人依据《新建住宅物业管理区域划分意见书》进行招标。
    第三十七条  建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产,并在前期物业服务合同中约定。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。
    第三十八条  建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:
    (一)新建预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
    (二)更换物业服务企业,应当在原前期物业服务合同终止前三十日内完成。
    招标时,招标人发布招标公告的时间不得少于三个工作日;投标文件编制时间自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止,最短不得少于二十日。
    建设单位应当自确定中标之日起三十日内,与中标的物业管理企业签订书面的前期物业服务合同,并报市住房保障和房产管理局备案。
    建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。
    第三十九条  建设单位应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
    建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
    物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
    第四十条 前期物业管理期间,建设单位与前期物业服务企业解除合同的,建设单位应当在物业管理区域内显著位置进行公示,并在服务内容、服务标准和物业服务费收取标准方面征求已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意,方可通过招投标方式另聘物业服务企业。
    第四十一条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。
    已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。
    第四十二条 新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照不低于建筑面积二十至四十平方米配置。
    建设单位还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,其所有权属于全体业主,用于弥补物业服务费不足和纳入住宅专项维修资金。
    配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准,由市住房保障和房产管理局另行制定。
    第四十三条 物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。
    物业服务用房由建设单位装修,应在相关部门验收核对前装修到位;装修前应事先征求物业服务企业的意见,并对房屋的功能性合理布置;本着安全实用的原则,根据项目的规模应当配备物业办公室、业主委员会议事活动用房、资料档案室、卫生间、等相应库室;内墙应刷涂料,顶棚吊顶或刷涂料,地面铺瓷砖,卫生间墙地面铺贴瓷砖,安装卫生洁具,具有上下水、供电等正常使用功能;住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的,应当在物业服务用房内预留端口,具备正常使用功能。应将业主委员会用房在物业服务用房中按比例进行分隔。
    不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、民防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房面积。
    物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。
    第四十四条 物业服务用房主要用于物业管理办公和业主委员会活动、门卫值班、仓储等用途,其中应以物业管理办公和业主委员会活动用房为主。任何单位和个人未经业主大会的同意且符合相关规定,不得占用或者改作他用。物业服务用房不得买卖和抵押。实行物业管理的,由物业服务企业根据合同约定负责维护;未实行物业管理的,由业主委员会根据业主大会的决定负责维护。
    第四十五条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。
    建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担,但二次供水设施的费用承担,按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。
    2013年5月1日前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。具体实施办法由市政府制定。
    专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。
    第四十六条 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
    第四十七条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
    新建住宅小区应当具备以下条件:
    (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、公安、消防、环境保护、房管、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;
    (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;
    (三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;
    (四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;
    (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;
    (六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;
    (七)法律、法规规定的其他条件。
    第四十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。承接查验时辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当共同参与。
    现场查验物业二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
    (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
    (二)设施设备出厂随机资料安装、验收、使用和维护保养等技术资料;
    (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
    (四)物业管理所必需的其他资料。
    未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并向辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面承诺补交的具体时限。未移交的不得竣工备案。
    第四十九条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续:
    (一)前期物业服务合同;
    (二)临时管理规约;
    (三)物业承接查验协议;
    (四)建设单位移交资料清单;
    (五)查验记录;
    (六)交接记录;
    (七)其他与承接查验有关的文件。
    物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公告。
    第五十条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。
    物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,在业主委员会的监督确认下,向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案,或者向业主委员会移交。业主委员会报告属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会后,由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会在七个工作日内组织移交。
    第五章物业服务
    第五十一条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质,物业服务企业应当积极配合市、辖市(区)两级物业管理行政主管部门监管工作。从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
    第五十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
    物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。
    第五十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。
    电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。
    第五十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。业主委员会经征求物业管理区域内半数以上业主同意,可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域内显著位置进行公示。
    更换项目负责人的,物业服务企业应同时告知辖市、区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会。
    第五十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
    物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,及时向有关主管部门报告,并协助做好救助工作。
    业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
    第五十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
    物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主申请房屋转移登记时,应当向房产登记机构提供已结清物业服务费用的相关凭证。
    第五十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价,业主大会成立后,物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费,实行市场调节价。具体物业服务收费标准,由当事人在物业服务合同中约定。普通住宅的物业服务收费标准由物业服务企业报所在地价格行政主管部门备案。
    实行政府指导价的,价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准、社会保险最低缴费基数调整幅度以及居民消费价格指数变动情况,制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度,并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。
    物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。
    第五十八条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。
    包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
    酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者预定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均有业主享有或者承担的物业服务计费方式。
    实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。
    第五十九条 物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及收费办法等有关情况如实公示。
    物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示,接受业主委员会、业主、价格行政主管部门、物业管理行政主管部门的共同监督。
    物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
    第六十条 物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额,并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
    业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的,物业服务企业应当答复。
    第六十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。
    物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
    第六十二条 物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用,不计征营业税和企业所得税。
    住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
    第六十三条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。
    物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。
    业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
    第六十四条 业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。
    业主大会决定选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:
    (一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;
    (二)移交本办法第四十八条第二款规定的相关资料;
    (三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录;
    (四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;
    (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
    物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。
    第六十五条 物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
    被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出,业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
    第六十六条 市住房保障和房产管理局应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业信用档案,逐步实现业主评价和企业信用评判挂钩、企业信用记录和资质管理挂钩、企业信用记录和企业投标资格挂钩,辖市区物业管理行政主管部门建立项目负责人信用档案,并向社会公开,同时建立物业项目接管保证金制度,对物业服务企业的管理责任、服务意识进行强化,对物业服务企业的行为进行规范和制约。
    第六十七条 单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)和辖市区物业管理行政主管部门的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。
    业主自行管理的,应当对下列事项作出决定:
    (一)自行管理的执行机构、管理人;
    (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;
    (三)聘请专业机构的方案;
    (四)其他有关自行管理的内容。
    电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。
    第六章物业的使用和维护
    第六十八条 业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。
    第六十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。
    平时开发利用人民防空工程设施,不得影响其战时防空效能和应急避难功能。
    第七十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
    建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或者车库。
    建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,不得设定三年以上的承租时间。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库的业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。
    在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。
    第七十一条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。
    物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。
    第七十二条 在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
    物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准,由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
    物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。
    业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
    第七十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,业主大会成立前,应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后,应当在征得相关业主、业主大会的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当单独列帐,主要用于共用部位、共用设施设备维修和物业管理,也可以按照业主大会的决定和物业服务合同约定使用。
    第七十四条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。
    物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。
    人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金,应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出,有剩余费用的应当用于共用部位、共用设施设备维修和物业管理。
    第七十五条 物业管理区域内禁止下列行为:
    (一)擅自改变物业的规划用途;
    (二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
    (三)违法搭建建筑物、构筑物;
    (四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
    (五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;
    (六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;
    (七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;
    (八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;
    (九)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;
    (十)破坏或者擅自改变房屋外观;
    (十一) 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
    (十二)养殖大型犬、烈性犬;
    (十三)占用消防通道等违反消防规定的行为;
    (十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
    有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
    第七十六条 城市管理、建设、房管、公安、工商、环保、卫生、规划、园林、民防、质监等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、车位车库、绿地绿化、特种设备等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式、执法事项,依法处理物业管理区域内的违法行为。
    第七十七条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。
    第七十八条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
    业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的,需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见,并按照规定办理批准手续。
    业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
    物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。
    第七十九条 在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修。保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由该业主承担。
    第八十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。   
    第八十一条 物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的,业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。
    物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。
    第八十二条 业主应当在办理房屋入住手续时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
    新建住宅物业在办理产权初始登记前,已竣工但未销售及未交付房屋的首期维修资金由开发建设单位代交,再由开发建设单位在房屋交付时向业主收回已代交的维修资金。
    业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
    第八十三条 住宅物业交付使用后,电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行,所需资金由业主承担,政府可以给予补贴。
    2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
    第八十四条 发生下列危及房屋安全情形之一,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关的业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置:
    (一)屋面防水损坏造成渗漏的;
    (二)电梯故障危及人身安全的;
    (三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;
    (四)楼体单侧外立面、屋顶装饰有脱落危险的;
    (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;
    (六)危及房屋安全的其他情形。
    应急维修费用应当经过审计并向业主公示后,从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。
    第八十五条 业主分户账住宅专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的,业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金,续筹方案由小区业主大会依法决定。
    本办法实施前,商品住宅已经出售但未建立维修资金的,应当补建。业主大会应当依法制定维修资金补建方案,由业主委员会组织实施,也可以委托物业服务企业实施。相关业主应当按照小区业主大会依法制定的续交、补建方案按时续交、补建维修资金。
    业主申请房地产转移登记时,应当向房地产登记机构提供已向住宅专项维修资金管理机构足额交存住宅维修资金的相关凭证。房屋未交存维修资金或维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当由卖出方在二手房交易前全额补足,该房屋维修资金随房屋所有权同时过户。
    第八十六条  业主大会成立前,住宅专项维修资金代管部门自维修资金存入银行专户之日起计息。其中:当年交存的按照银行活期利率结息;上年结转的,按银行一年期定期存款利率结息。利息转入维修资金滚存、使用。
    业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请,将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款,住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。具体办法按省物业管理行政主管部门、省财政行政主管部门制定的办法执行。
    住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开,业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。
    住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用计划和本条第一款、第二款的规定,履行维修资金保值增值的责任。
    第八十七条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,由市、辖市(区)人民政府应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围,由市、辖市(区)人民政府确定。
    旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由市、辖市(区)人民政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。
    第八十八条 旧住宅小区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。
    第七章法律责任
    第八十九条 违反本办法第四十五条规定,专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的,由辖市、区物业管理行政主管部门责令限期改正,造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任。
    第九十条 违反本办法第四十八条第一款规定,物业服务企业承接物业未进行查验的,由辖市、区物业管理行政主管部门责令限期改正,并记入物业服务企业信用档案。
    第九十一条 违反本办法第四十九条第二款规定,物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的,由辖市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。
    第九十二条 违反本办法第五十六条第一款规定,业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
    第九十三条 违反本办法第五十九条第一款、第二款规定,物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的,由辖市、区价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款。
    第九十四条 违反本办法第六十二条第二款规定,物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的,由辖市、区价格行政主管部门责令限期改正,并退还已收取的费用。
    第九十五条 有下列行为之一的,由辖市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款,并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书:
    (一)违反本办法第六十四条第一款规定,被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续,或者除物业服务合同另有约定外,被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的;
    (二)违反本第六十五条第二款规定,被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。
    第九十六条 违反本办法第七十条第三款、第四款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,由辖市、区物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。
    违反本办法第七十条第三款规定,建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由辖市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款。
    第九十七条 违反本办法第七十四条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由民防行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。
    第九十八条 违反本办法第七十五条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由市、辖市(区)人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。
    第九十九条 市、辖市(区)人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八章 附 则
    第一百条 本办法所称住宅共用部分,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
    本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、专用排水设施、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
    本办法规定的面积和人数,按照下列方式计算:
    (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;
    (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数,按照前项的统计总和计算。
    第一百零一条 本办法自2013年 月 日起施行,2005年11月16日常州市人民政府颁发的《常州市市区物业管理实施办法》(常政发〔2005〕222号)同时废止。   
    
    
常州市市区住宅专项维修资金管理办法
(征求意见稿)
第一章 总 则
    第一条(目的和依据)
    为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《江苏省物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。
    第二条(适用范围)
    商品住房、保障性住房及售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
    本办法所称住宅专项维修资金(以下简称:维修资金),是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
    第三条(共用部位、共用设施设备定义)
    本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
    本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、专用排水设施、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
    第四条(监管原则)
    维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
    第五条(监管机构)
    市房产行政主管部门是本市市区维修资金行政主管部门,负责全市市区维修资金的指导和监督工作,其所属的市维修资金管理机构具体负责本市天宁、钟楼、戚墅堰、新北区范围内维修资金的管理工作。武进区住房和城乡建设部门是本辖区内维修资金行政主管部门,负责武进区范围内维修资金的监督与管理。
    市财政、审计部门对市区维修资金的管理进行监督。
第二章 交 存
    第六条(交存范围)
    下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金:
    (一)住宅,包括各类新建商品住宅(含住宅小区内单一产权的独立式住宅)和经济适用房、公共租赁房、廉租房等保障性住房;但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
    (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅,包括公建配套用房、地下车库(位)等;
前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存维修资金。
    第七条(维修资金交存主体及标准)
    首期维修资金按下列标准交存:
    (一)2008年3月24日以后签订国有建设用地使用权出让合同的住宅项目,按下列标准交存:
    1、配备电梯的商品住宅由业主按照建筑面积每平方米120元标准交存,不配备电梯的商品住宅由业主按照建筑面积每平方米60元标准交存;
    住宅小区内单一产权的独立式住宅,由业主按照建筑面积每平方米60元标准交存;
    经济适用房(指政府统一规划、作为经济适用房小区立项并建设的住宅)、公共租赁房、廉租房等保障性住房,配备电梯的,由业主按照建筑面积每平方米75元标准交存;不配备电梯的,由业主按照建筑面积每平方米50元标准交存;
    享受经济适用房货币补贴政策在商品房小区购买的住宅,按照商品住宅标准交存维修资金。
    2、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅,配备电梯的,由业主按照建筑面积每平方米120元标准交存;不配备电梯的,由业主按照建筑面积每平方米60元标准交存。
    3、住宅小区内公建配套用房(包括车库、车位)配备电梯的按照建筑面积每平方米120元标准交存,不配备电梯的按照建筑面积每平方米60元标准交存。其中:非营业性和公益性公建配套用房(包括车库、车位),由开发建设单位交存;营业性公建配套用房(包括车库、车位),由业主交存。
    (二)2008年3月24日以前签订国有建设用地使用权出让合同的住宅项目,按下列标准交存:
    业主按照房屋建筑面积每平方米35元标准交存;
    开发建设单位按照项目总建筑面积每平方米12元标准交存。
    (三)出售公有住房的,由售房单位在售房款中按照下列标准提取交存维修资金:
    优惠价售房,按售房款的10%标准交存;
    成本价售房,按房屋建筑面积每平方米70元标准交存。
    本市房产行政主管部门和市建设行政主管部门应当根据本地区实际情况,适时调整与公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额。
    第八条(交存时间)
    业主应当在办理房屋入住手续前缴存首期维修资金。
    新建住宅物业在办理产权初始登记前,已竣工但尚未售出及尚未交付买受人的房屋首期维修资金由开发建设单位代交。
    已开发建设并交付的住宅物业中尚未售出房屋的首期维修资金,由开发建设单位一并交存。
    出售公有住房的,由售房单位在办理出售公有住房产权变更前交存。
    第九条 (交存票据)
    市维修资金管理机构在收取维修资金时,应当开具省财政厅统一监制的专用票据。
    已代交维修资金的开发建设单位,在房屋售出或交付时向买受人收回已代交的维修资金, 并出具省财政厅统一监制专用票据。
    第十条(房屋交付前提)
    未按本办法规定交存维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付购买人。
    第十一条(交存查验)
    在申请房屋所有权登记时,申请人应当向房屋登记机构提供维修资金已经足额交存的凭证。
    第十二条(维修资金所有权)
    业主和开发建设单位交存的维修资金属于业主所有,从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
    第十三条(历史遗留问题)
    市维修资金管理机构成立前,物业服务企业或开发建设单位以房屋维修基金名义向业主收取的房屋维修费用,由业主向物业服务企业或开发建设单位要求退还结余的资金,再按本办法规定标准交存维修资金。
    第十四条(电梯消防专项维修资金)
    2013年5月1日以后受让土地的住宅物业配置电梯的,开发建设单位还应当在交付前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
第三章 管 理
    第十五条(维修资金日常管理)
    业主大会成立前,商品房业主交存的维修资金由市维修资金管理机构负责管理。
    已售公有住房维修资金和商品房开发建设单位交存的维修资金,由市维修资金管理机构负责管理。
    市维修资金管理机构应当委托所在地商业银行,作为本辖区内维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立维修资金专户。
    商品房业主交存的维修资金应以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
    商品房开发建设单位交存的维修资金应以物业管理区域为单位设账。
    已售公有住房维修资金应按售房单位设账,按户设分户帐。
    开发建设单位按本办法第十四条交存的专项用于电梯、消防等设施设备更新和改造的资金应以物业管理区域为单位设账,按单元设明细帐。
    第十六条(维修资金自管申请)
    业主大会成立后,业主大会可以依法决定自行管理维修资金,也可以决定继续由市维修资金管理机构代管。
    业主委员会提出自行管理维修资金的,应当召开业主大会,对下列事项进行表决:
    (一)维修资金是否由业主大会自行管理
    (二)小区维修资金管理规约
    (三)小区维修资金财务管理制度
    (四)业主委员会主任、副主任行使维修资金管理权限
    (五)维修资金账目管理机构及专户管理银行
    经小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,形成业主大会自主管理维修资金的决议。业主大会会议通过集体讨论形式召开的,应当邀请区房管局、街道办事处、社区居委会代表列席。业主表决意见及业主大会决议应当公证。
    业主大会应当授权业主委员会代为办理维修资金划转申请,并向市维修资金管理机构提交以下材料:
    (一)维修资金划转申请书;
    (二)业主委员会成立的备案材料;
    (三)业主分户表决情况、产权证号码、身份证号码、联系方式等;
    (四)业主表决意见、业主大会决议、公证证明以及业主大会表决通过的《小区维修资金管理规约》、《小区维修资金财务管理制度》、业主委员会主任、副主任行使维修资金管理权限的决议、维修资金账目管理机构及专户管理银行的资格证明;
    (五)需要提供的其他材料。
    第十七条(维修资金自管划转)
    市维修资金管理机构在收到维修资金划转申请材料审核后,符合要求的应当在30日内出具维修资金划转意见书。
    业主委员会持维修资金划转意见书与专户管理银行签订委托管理合同,开设银行专户,通知市维修资金管理机构。
    市维修资金管理机构应当在接到通知30日内,将该物业管理区域内商品房的维修资金余额,划转至业主委员会开设的维修资金专户,同时将有关账目等移交业主委员会。
    第十八条(维修资金自管监督审计)
    业主大会自行管理维修资金的,账目管理机构或人员必须符合《会计法》规定。
    业主大会开设的维修资金专户,接受维修资金行政主管部门的监督。
    维修资金支付应当通过转账支付方式结算,不得支取现金。
    第十九条(增值方式)
    在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债和转存银行定期存款。
    利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
    利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
    利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。
    禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
    第二十条(增值收益的使用)
    市维修资金管理机构的管理费用由市财政部门核定,在维修资金增值收益中列支。
    维修资金增值收益除核定管理费用外,其余部分可建立市区住宅维修统筹资金,具体办法由市房产行政主管部门会同市财政部门制定。
    第二十一条(结息)
    维修资金自存入银行专户之日起计息。其中:当年交存的按照银行活期利率结息;上年结转的,按银行一年期定期存款利率结息。利息转入维修资金滚存、使用。
    业主委员会可以向市维修资金管理机构提出申请,将不低于维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款。市维修资金管理机构应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理,利息计入相关业主的维修资金分户账。具体按省物业管理行政主管部门、省财政行政主管部门制定的办法执行。
    第二十二条(续交、补建规定)
    业主分户账维修资金余额不足首期交存额30%的,业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹维修资金,续筹方案由小区业主大会依法决定。
    本办法实施前,商品住宅已经出售但未建立维修资金的,应当补建。业主大会应当依法通过维修资金补建方案,由业主委员会组织实施,也可以委托物业服务企业实施。相关业主应当按照小区业主大会依法通过的续交、补建方案按时续交、补建维修资金。
    第二十三条(转让过户)
    业主申请房屋转移登记时,应当向房屋登记机构提供已经向市维修资金管理机构足额交存维修资金的相关凭证。房屋未交存维修资金或维修资金余额不足首期交存额30%的,应当由卖出方在二手房交易过户前补足,该房屋维修资金随房屋所有权同时过户。
    第二十四条(灭失销户)
    维修资金由市维修资金管理机构管理时,商品房灭失的,相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证等材料,向市维修资金管理机构办理商品房维修资金分户账注销手续,并提取账户剩余的维修资金。
    维修资金由业主大会管理时,商品房灭失的,相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证等材料,向业委会办理商品房维修资金分户账注销手续,并提取账户剩余的维修资金。
    已售公有住房灭失的,售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。
第四章 使  用
    第二十五条(用途规定)
    维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
    住宅共用部位、共用设施设备保修期自小区公建配套验收结束、取得《常州市商品房交付使用备案通知书》之日起计算。
    第二十六条(使用原则)
    维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
    第二十七条(分摊原则)
    住宅共用部位、共用设施设备维修费用由相关维修责任人按照各自拥有的建筑面积比例共同分担。
    第二十八条(分摊不足处理)
    房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足30%,由申请人牵头筹集资金,发生应分摊维修费用的,由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋建筑面积分摊承担。
    第二十九条(未售房屋使用分摊)
    住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅或公有住房的建筑面积,分摊承担维修和更新、改造费用。
    第三十条(维修申请人)
    小区业主委员会(物业管理委员会)是维修资金使用的申请人,负责申请、组织和使用维修资金。
    发生下列情形之一的,物业服务企业是维修资金使用的申请人,没有物业服务企业的,相关业主是维修资金使用的申请人。
    1、未成立业主委员会(物业管理委员会)的;
    2、业主委员会任期届满未换届的;
    3、业主委员会未及时履行维修资金申请使用职责的;
    4、业主委员会委员人数不足总数的二分之一的;
    5、业主委员会不能正常开展工作的其他情形。
    第三十一条(市维修资金管理机构管理的一般使用程序)
    维修资金由市维修资金管理机构管理时,需要申请使用维修资金的,按照以下程序办理:
    (一)申请人向市维修资金管理机构申报维修项目,市维修资金管理机构组织现场查勘,确认属于维修资金使用范围,明确维修资金列支范围及分摊方式;
    (二)申请人制定维修资金使用方案,编制维修费用分摊清册,征求相关受益业主意见,经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主书面签字认可;
    维修资金使用方案主要包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等。
    (三)申请人持维修资金使用方案、工程预算书、征求业主意见表等有关材料向市维修资金管理机构提出维修资金使用备案。市维修资金管理机构审核申报材料,符合维修资金使用条件的,市维修资金管理机构组织公示(公示时间七天),公示期内无异议的,出具《常州市市区住宅专项维修资金申请同意使用意见书》(以下简称《意见书》)。不符合使用条件的,书面要求申请人整改;
    (四)申请人取得《意见书》后,按照已备案的维修资金使用方案实施维修,工程竣工验收合格后,申请人持相关材料申请办理维修资金结算;
    (五)市维修资金管理机构受理维修资金结算申请后,对符合维修资金划拨条件的,组织现场查勘和公示(公示时间七天),公示期内无异议的,将维修资金划至维修单位。
    第三十二条(由业主大会管理的一般使用程序)
    维修资金由业主大会管理时,需要使用维修资金的,按照以下程序办理:
    (一)业主委员会制定维修资金使用方案,编制维修费用分摊清册,征求相关受益业主意见,经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主书面签字认可;
    维修资金使用方案主要包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等。
    (二)业主委员会组织实施使用方案;
  (三)业主委员会持维修资金使用方案、工程预算、征求业主意见表、施工合同、竣工验收记录、工程决算、审价合同、审价报告等有关材料报市维修资金管理机构备案;
    (四)市维修资金管理机构审核备案材料,符合维修资金使用范围和划拨条件的,组织现场查勘和公示(公示时间七天),公示期内无异议的,出具《备案意见书》。
    (五)备案通过后,业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知,专户管理银行凭《备案意见书》和《维修资金划转通知》将所需维修资金划转至维修单位。
    第三十三条(应急使用程序)
    发生下列危及房屋安全情形之一,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修和更新、改造,相关的业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经市维修资金管理机构复核后进行应急处置维修:
    (一)屋面防水损坏造成渗漏的;
    (二)电梯故障危及人身安全的;
    (三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;
    (四)楼体单侧外立面有脱落危险的;
    (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;
    (六)危及房屋安全的其他情形。
    应急维修费用应当经过审计并向业主公示后,从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。
    第三十四条(审核义务)
    维修资金由市维修资金管理机构代管时,市维修资金管理机构对违反有关法律、法规、规章及本办法,或者与维修资金使用方案不符的维修资金结算申请,不予结算。
    维修资金由业主大会管理时,市维修资金管理机构对违反有关法律、法规、规章及本办法,或者与维修资金使用方案不符的,应当责令改正。
    第三十五条(审价、招标和监理规定)
    住宅小区单项维修和更新、改造,使用金额5000元以上的项目、涉及到整个物业管理区域的维修和更新、改造项目以及应急维修项目,申请人应聘请专业工程造价咨询机构对工程进行审价。
    除应急维修项目可以直接选定施工单位外,使用金额5万元以上的项目,申请人应通过招标形式择优选择施工单位。
    使用金额20万元以上的项目,申请人应聘请工程监理机构对工程进行监理。
    对维修和更新、改造项目实施审价、招标或监理的,申请人应当提供相关机构出具的文件、报告,作为维修资金结算的附件。相关费用从维修资金中列支。
    第三十六条(相关设施维修责任不得列支规定)
    下列费用不得从维修资金中列支:
    (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
    (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
    (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用及住宅专有部位、专有设施设备维修、更新和改造费用;
    (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;
    (五)其他不应列支的情形。
    第三十七条(维修资金使用实施细则)
    市房产行政主管部门可以根据本办法,结合当地实际,制定本市维修资金使用实施细则。
第五章 监督
    第三十八条(信息查询与公布)
    市维修资金管理机构应当建立维修资金查询制度,业主有权查询本人的维修资金结余情况。
    市维修资金管理机构应当向业主委员会、公有住房售房单位公布下列情况:
  (一)维修资金交存、使用、增值和结存的总额;
  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
  (三)业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值和结存的金额;
    (四)其他有关维修资金使用和管理的情况。
    业主、业主委员会、公有住房售房单位对查询或公布的情况有异议的,可以要求复核。
    第三十九条(对账单制度)
    维修资金由市维修资金管理机构管理的,市维修资金管理机构应当每年至少一次向业主委员会发送维修资金对账单。维修资金由业主大会管理的,专户管理银行应当每年至少一次向业主委员会发送维修资金对账单。
    业主委员会对资金帐户变化情况有异议的,可以要求市维修资金管理机构或专户管理银行进行复核。
    第四十条(财务监督)
    维修资金的管理、核算和使用,应当依法接受财政、审计部门的监督。
    维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。
第六章 法律责任
    第四十一条(履行义务)
    业主应当按照规定交存维修资金,认真履行管理、使用中的表决义务。业主不按照规定交存维修资金、履行续交、补建义务或者无正当理由拒绝使用维修资金而造成后果的,应当承担相应法律责任。
    第四十二条(开发商违法责任)
    开发建设单位违反本办法第十条规定,将房屋交付买受人的,由市房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。
    开发建设单位未按本办法第二十九条规定分摊维修、更新和改造费用的,由市房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。
    第四十三条(挪用行为责任追究)
    违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由市房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
    物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
    市维修资金管理机构挪用维修资金的,由市房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
    第四十四条(违规增值责任追究)
    市维修资金管理机构违反本办法第十九条规定的,由市房产行政主管部门责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
    业主大会违反本办法第十九条规定的,由市房产行政主管部门责令改正,对直接负责的业主委员会主任、副主任和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
    第四十五条(违反票据管理责任追究)
    对违反维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
    第四十六条(管理部门责任追究)
    市维修资金管理机构及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附 则
    第四十七条(参照执行)
    金坛市、溧阳市可以根据本办法参照执行。
    第四十八条(施行日期)
    本办法自发布之日起施行。《关于颁布〈常州市住宅区共用设施维修资金管理办法〉和〈常州市住宅楼房屋本体共用部位设备维修资金管理办法〉的通知》(常政发〔1998〕110号)同时废止。
 

 
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