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为进一步增加制定规范性文件的透明度，提高办文质量，现将市住建局起草的《关于推进物业管理委员会组建运行工作的通知（征求意见稿）》及说明全文公开征求社会各界意见，以便进一步研究、修改后提请市政府审议发布。欢迎有关单位和社会各界人士在2023年2月9日前，以邮寄、传真或者电子邮件等方式提出宝贵意见建议。
感谢您的参与和支持！
通信地址：常州市龙城大道1280号2号楼B座四楼常州市住建局物业管理处
传 真：85682100 电 话：85682889
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附件一：《关于推进物业管理委员会组建运行工作的通知》（征求意见稿）
附件二：关于《关于推进物业管理委员会组建运行工作的通知》的起草说明
常州市住房和城乡建设局
2023年1月10日
附件一
关于推进物业管理委员会组建运行工作的通知
（征求意见稿）
各辖市（区）人民政府、常州经开区管委会：
为进一步加强物业管理委员会建设，根据《常州市住宅物业管理条例》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《关于进一步加强社区建设和管理工作的实施意见》（常办发〔2022〕14号）、《关于以党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设的指导意见》（常组发〔2019〕33号）等文件精神，现就推进物业管理委员会组建运行工作通知如下：
一、总体要求
为全面提升基层治理水平和物业管理服务水平，解决物业管理区域业主大会召开难、业主委员会组建率低及运行不规范等突出问题，增强物业管理区域业主自治能力，我市行政区域内符合物业管理委员会组建条件的物业管理区域应当设立物业管理委员会。
各地应结合基层治理和老旧小区改造工作要求，积极推动整合物业管理区域并联合设立物业管理委员会。
二、组建主体
街道办事处（镇人民政府）负责组建物业管理委员会，协调处理相关矛盾纠纷，监督物业管理委员会运行管理。
三、组建条件
组建物业管理委员会应当先行按照有关规定划分明确物业管理区域，一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。业主人数较少的散居楼可以不单独设立物业管理委员会。
物业管理区域有下列情形之一的，街道办事处（镇人民政府）负责成立物业管理委员会，代行业主大会、业主委员会的职责：
（一）不具备成立业主大会条件的;
（二）具备成立业主大会条件但因多种原因未成立业主大会，经物业所在地街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的;
（三）业主委员会长期不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处（镇人民政府）多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
物业管理委员会任期可参照业主委员会执行。
四、具体职责
物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，接受街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会的指导和监督，接受业主监督。履行下列职责：
（一）组织业主续聘、解聘和通过市公共资源交易中心平台选聘物业服务人，代表业主与选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接;
（二）组织业主拟定物业共有部分、公共收入及公共收益的使用与管理办法;
（三）组织业主筹集、管理和使用住宅专项维修资金;
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促业主交纳物业费;
（五）制定物业管理委员会工作规则，组织业主制定或修改管理规约并监督实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻;
（六）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;
（七）报告物业管理的实施情况、物业管理委员会工作情况和收支情况;
（八）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
（九）配合行政执法部门在物业管理区域内开展的与物业管理有关的执法管理工作;
（十）配合、支持街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。
五、成员构成
（一）坚持党建引领物业管理，强化街道、社区党组织对物业管理委员会的指导监督。物业管理委员会主任、副主任原则上由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的党员担任。充分发挥中共党员、人大代表、政协委员、离退休干部、公职人员、网格员及社区志愿者在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会成员。对积极参选物业管理委员会的人员造谣中伤、恶意诽谤、诬告陷害的，应当严厉查处，涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任。
（二）物业管理委员会总人数一般为9人以上13人以下单数，具体包括街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安派出所及建设单位等指派的代表各1名，以及已交付物业的业主成员若干名，业主成员的人数不得少于百分之六十。规模小且户数少的住宅小区，可适当降低物业管理委员会成员人数。
分期建设的物业项目，在组建物业管理委员会时应当为后续交付物业的业主预留一定数量的业主成员增补名额。
建设单位不派员参加的，不影响物业管理委员会成立。
（三）业主成员人选应当符合规定或约定的参选业主委员会成员条件。业主有下列情形之一的，不得作为业主成员人选：
1.本人及其近亲属与其所在物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;
2.有损坏房屋承重结构、违法建设或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的;
3.未按照规定交纳物业费、汽车停放费和住宅专项维修资金等相关费用且未及时改正的;
4.违反房屋出租有关人均面积、使用功能、消防安全管理等规定的;
5.在物业管理区域内牟取不正当利益，或者利用职务之便在物业管理活动中牟取不正当利益的;
6.违反临时管理规约、管理规约、物业管理委员会工作规则且未改正的;
7.在公安等社会管理部门有犯罪或严重违法违规记录的;
8.涉黑涉恶被有关部门处理的;
9.个人社会信用有严重不良影响的;
10.法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。
六、组建程序
（一）符合组建条件的，街道办事处（镇人民政府）就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告应当明确物业管理委员会成员的人选要求、推荐方式等。公告应当在物业管理区域显著位置和市物业管理公共服务平台公示7日。
（二）物业管理委员会业主成员人选可通过社区居（村）民委员会推荐、业主自荐产生。
公示截止日后7日内，街道办事处（镇人民政府）组织社区居（村）民委员会根据人选推荐、自荐情况，确定物业管理委员会成员名单、物业管理委员会工作规则，组织业主制定管理规约。
物业管理委员会主任由业主或社区居（村）民委员会代表担任。物业管理委员会主任由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确1名副主任协助主任工作。
（三）街道办事处（镇人民政府）应当将物业管理委员会成员名单及其职业、是否业主、政治面貌等基本情况、管理规约及物业管理委员会工作规则在物业管理区域显著位置和市物业管理公共服务平台公示7日。公示期内如有异议，应向街道办事处（镇人民政府）提出，街道办事处（镇人民政府）负责协调处理。
（四）物业管理委员会于成立之日起30日内向辖市（区）物业管理主管部门备案。物业管理委员会凭备案证书申请刻制物业管理委员会印章；代管业主大会的银行账户，未开立业主大会银行账号的，可以开立物业管理委员会银行账户。
备案事项发生变更的，物业管理委员会应当自变更之日起15日内书面报告辖市（区）物业管理主管部门，并在物业管理区域显著位置和市物业管理公共服务平台公示7日。
七、运行管理
（一）物业管理委员会会议由主任或其委托的副主任组织召开;三分之一以上成员提出召开会议的，主任应当组织召开会议。会议应当有过半数成员出席，且不得委托他人参加会议。物业管理委员会作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认，自作出决定之日起3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域显著位置和市物业管理公共服务平台公示7日。
需要业主共同决定的事项，物业管理委员会应告知街道办事处（镇人民政府），依法依规征求全体业主意见，形成业主共同决定，并在物业管理区域显著位置和市物业管理公共服务平台公示15日。
（二）物业管理委员会成员有下列情形之一的，街道办事处（镇人民政府）可免去其相应职务，并由指派单位重新指派或按照本通知规定程序重新确定：
1.单位指派代表已经离职，或不遵守法律法规，或未正当履行职责，或侵犯业主共同利益的;
2.业主成员不再符合规定或约定的参选业主委员会成员的条件，或存在本通知规定的不宜担任情形的;
3.业主成员有《常州市住宅物业管理条例》第十六条规定的可终止资格情形和第十七条规定的业主委员会成员资格自行终止情形的。
（三）物业管理委员会应当在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，依据有关法律法规制定工作规则并开展工作。
辖市（区）物业管理主管部门对物业管理委员会作出的违反法律法规的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
运行期间，物业管理委员会成员出现空缺时可以增补，不足半数时应当重新组建。物业管理委员会自新一届物业管理委员会（业主委员会）产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向新一届物业管理委员会（业主委员会）移交相关资料和财物，移交后自动解散。由物业管理委员会管理公共收入、公共收益的，交接前，新一届物业管理委员会（业主委员会）应当委托专业机构进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。
七、监督管理
市物业管理主管部门负责建立健全物业管理委员会指导、监督、考核制度，组织评优评先活动。辖市（区）物业管理主管部门负责指导辖区内物业管理委员会的组建和运行，并对物业管理委员会成员开展培训。
街道办事处（镇人民政府）负责辖区内物业管理委员会的组建运行工作，指导监督物业管理委员会依法履行职责；社区居（村）民委员会协助街道办事处（镇人民政府）做好相关工作。
八、其他事项
本市行政区域范围内住宅小区物业管理委员会的组建、运行和监督管理工作适用本通知。其他物业项目参照执行。
本通知自2023年 月 日起施行。《常州市市区住宅小区物业管理委员会成立操作规程（试行）》（常房发〔2014〕42号）同时废止。
附件：1.关于组建物业管理委员会的公告
2.物业管理委员会街道办事处（镇人民政府）代表推荐表
3.物业管理委员会居（村）民委员会代表推荐表
4.物业管理委员会成员人选业主自荐表
5.物业管理委员会成员书面承诺书
6.物业管理委员会组建情况公示
7.物业管理委员会备案表
附件1
关于***（物业管理区域）组建物业管理委员会的公告
依照《常州市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）相关规定，***街道办事处（镇人民政府）拟在***物业管理区域组建物业管理委员会，现将具体事宜公告如下：
一、物业管理委员会组成
物业管理委员会拟由街道办事处（镇人民政府）、居民委员会、派出所及建设单位等**人（9人以上单数）组成。物业管理委员会主任由社区居（村）民委员会代表或业主担任，主任由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确1名副主任协助主任工作。
二、任职条件
（一）具有完全民事行为能力;
（二）遵守法律、法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备必要的工作时间;
（三）未被列为失信被执行人;
（四）依法交存物业专项维修资金，无恶意拖欠物业费的行为;
（五）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职;
（六）未有《条例》规定的物业使用和维护禁止性规定的行为;
（七）未有法律、法规和相关文件规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。
鼓励和支持中共党员、人大代表、政协委员、离退休干部、公职人员、网格员及社区志愿者积极参选物业管理委员会成员。
三、成员产生程序
（一）人选推荐
1.居（村）民委员会推荐;
2.业主自荐。
（二）资格审核
街道办事处（镇人民政府）组织居（村）民委员会对人选进行资格审核后确定名单。
（三）成员名单公示
在物业管理区域内显著位置对物业管理委员会成员名单进行公示，公示期为**日。
四、工作职责
物业管理委员会依照《条例》相关规定，代行业主大会、业主委员会的职责，组织业主共同决定物业管理事项。（具体职责可结合实际按规定确定。）
五、报名方式
（一）报名材料
自荐业主和其他同意业主需提供本人身份证明、房屋产权证明原件及复印件，并认真填写业主自荐表。
（二）报名时间
**年**月**日至**月**日上午 时 分至 时 分、下午 时 分至 时 分。
（三）报名地点及联系人
***居（村）民委员会
具体地址：***
联系人：***；电话：***。
***街道办事处（镇人民政府）（盖章）
**年**月**日
附件2
附件3
附件4
附件5
***（物业管理区域）物业管理委员会成员书面承诺书
本人依法当选为物业管理委员会成员，本人郑重承诺在履职期间严格遵守以下内容：
一、遵守《常州市住宅物业管理条例》等相关规定以及本物业管理区域《业主大会议事规则》《管理规约》等约定，模范履行业主义务。
二、公正廉洁、忠于职守，严格遵守物业管理委员会相关规章制度，保证合理的物业管理委员会工作时间，积极、及时、全面地履行好物业管理委员会成员的工作职责。
三、充分尊重和落实好物业管理委员会的集体决定，少数服从多数，在社区党组织和物业管理委员会党组织领导下步调一致地开展工作；言行一致，不发表不实、不当、不良言论。
四、坚决维护全体业主的公共利益，不利用物业管理委员会成员的身份谋取私利，自觉接受全体业主的监督，主动接受街道办事处（镇人民政府）、社区党组织和居（村）民委员会的指导和监督，按规定向居（村）民委员会定期报告。
五、如有违反相关法律、法规和制度规定及上述承诺，主动提出辞去物业管理委员会工作。
承诺人姓名： 身份证号码： 职业：
承诺日期：
附件6
***（物业管理区域）物业管理委员会组建情况公示
***物业管理区域全体业主、物业使用人：
依据《常州市住宅物业管理条例》相关规定，***市***辖市（区）***街道办事处（镇人民政府）决定在***物业管理区域组建物业管理委员会。***物业管理区域物业管理委员会依法履行相关职责，组织业主共同决定物业管理事项。
***物业管理区域物业管理委员会成员**名，其中主任为居（村）民委员会代表/业主***，副主任为居（村）民委员会代表/业主***。现将***物业管理区域物业管理委员会组成人员情况公示如下：
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职务
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姓名
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性别
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年龄
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政治面貌
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职业
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手机号
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产生方式
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主任
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（产生方式指居（村）民委员会推荐或者业主自荐。）
公示期自**年**月**日至**年**月**日止（不少于7日），业主如对上述物业管理委员会成员有异议，请在公示期内以书面形式提交至***街道办事处（镇人民政府），地址***。
***街道办事处（镇人民政府）（盖章）
**年**月**日
附件7
附件二
关于《关于推进物业管理委员会组建运行工作的通知》的起草说明
为贯彻落实《常州市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）、《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《关于进一步加强社区建设和管理工作的实施意见》（常办发〔2022〕14号）、《关于以党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设的指导意见》（常组发〔2019〕33号）等文件精神，进一步加强物业管理委员会建设，市住建局牵头组织起草了《关于推进物业管理委员会组建运行工作的通知》（以下简称《通知》）。现将有关情况说明如下：
一、起草背景
目前，我市共有1624个住宅小区，成立业主委员会238个。实践中，普遍存在业主自治意识弱、业主大会和业主委员会成立指导难、流程长、矛盾多等问题。业主大会和业主委员会法律主体地位尚不明确，不具备民事主体资格，法律责任缺失，信用约束难以实现。
物业管理委员会制度是《条例》根据建筑物区分所有权创设的一项重大物业管理制度，旨在通过加强物业管理委员会建设，组织业主共同决定物业管理事项，在制度上填补业主组织的缺失，形成对业主委员会的有效补位。同时物业管理委员会组建后，将在推动成立业主委员会、组织业主共同决定方面发挥重要作用。物业管理委员会到底怎么组建、如何确定人选、怎样运行等都需要进一步细化。
二、起草依据
1.《江苏省物业管理条例》2021修正三（苏人常〔2012〕122号）;
2.《常州市住宅物业管理条例》2021修正（苏人发〔2019〕8号）;
3.《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）;
4.《关于以党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设的指导意见》（常组发〔2019〕33号）；
5.《市委办公室市政府办公室印发关于进一步加强社区建设和管理工作的实施意见的通知》（常办发〔2022〕14号）。
三、起草过程
市住建局十分重视《通知》起草工作，明确了起草工作的分管领导和责任处室，认真研究学习相关法律法规文件和其他城市政策措施，结合我市实际，开展了一系列工作，起草共分三个阶段：
（一）调研起草阶段。对各辖市（区）和常州经开区物业管理委员会组建运行工作进行了深入调研，学习了黑龙江省、陕西省、北京市、杭州市相关文件，在广泛调查、深入研究的基础上，完成了《通知》初稿。
（二）征求意见阶段。2022年4月、5月、11月，市住建局多次召集各辖市区物业管理主管部门讨论《通知》、征求意见，向各辖市（区）人民政府、常州经开区管委会书面征求意见。
（三）修改完善阶段。共收到各辖市（区）人民政府、常州经开区管委会和相关部门提出的意见建议共22条，市住建局进行了统一汇总、逐一分析、认真研究、采纳吸收，在此基础上进一步完善了《通知》。
四、主要内容
《通知》由总体要求、组建主体、组建条件、具体职责、成员构成、组建程序、运行管理、监督管理和其他事项共八部分内容组成，贯穿了物业管理委员会组建、运行、监管的全过程，主要内容如下：
（一）明确成立条件
《通知》进一步重申了《条例》规定，在不具备成立业主大会条件、具备成立业主大会条件但因多种原因未成立业主大会等三种情形下，街道办事处（镇人民政府）负责成立物业管理委员会，代行业主大会、业主委员会的职责。
（二）坚持党建引领
坚持党建引领物业管理，强化街道、社区党组织对物业管理委员会的指导监督。充分发挥中共党员、人大代表、政协委员、离退休干部、公职人员、网格员及社区志愿者在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会成员。
（三）严格人选资格
对物业管理委员会的组成人数、人员结构、主任及副主任的确定、各单位指派人员的要求等做了明确规定，进一步提出了不宜担任业主代表的十种负面情形，有利于物业管理委员会的顺利组建。
（四）简化组建程序
简化了物业管理委员会的组建程序，街道办事处（镇人民政府）只需“发布组建公告、推荐人选、确定人选并公示、备案刻章开户”四个环节，即可完成物业管理委员会的组建。
（五）规范运行制度
明确了物业管理委员会会议召集制度，强调了需要业主共同决定的事项，物业管理委员会应告知街道办事处（镇人民政府），征求全体业主意见并按规定公示。
（六）强化监督管理
明确了撤销物业管理委员会成员资格的情形，辖市（区）物业管理主管部门对物业管理委员会作出的违反法律法规的决定，责令限期改正或者撤销其决定。对运行期间物业管理委员会的成员增补、解散、移交、审计等方面做了明确规定，确保物业管理委员会规范履职。
（七）明确部门职责
在“监督管理”部分对市物业管理主管部门，辖市（区）物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）民委员会的工作职责做了明确规定，确保各司其职、分工合作。
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